1. ТСЖ выступает в качестве стороны договора, который заключается с управляющей организацией. Правление ТСЖ определяет все существенные условия договора.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа собственников помещений, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
2. Если управляющая компания не исполняет условия договора или исполняет его некачественно, то ее увольняют и на ее место приходит следующая.
3. Помимо текущего управления домом и выполнения обязательного минимума работ, необходимо смотреть на долгосрочную перспективу. Например, на вопросы капитального ремонта. Качество строительства многоквартирных домов зачастую такое, что даже новые дома начинают сыпаться практически сразу после окончания гарантийного срока от застройщика. Поэтому перспективы капитального ремонта даже в новом доме гораздо ближе, чем кажется на первый взгляд.
Управляющие компании занимаются вопросами капитального ремонта крайне неохотно. Многие директора управляющих компаний мне честно признавались, что они не хотят за это браться, т. к. им не нужна такая ответственность.
Если в доме создано ТСЖ, то целесообразно сразу же назначить его владельцем специального счета по капитальному ремонту. А ТСЖ поставит задачу управляющей компании осуществлять сбор денег по капитальному ремонту на спецсчет ТСЖ.
4. Кроме текущего и капитального ремонта, ТСЖ необходимо решать целый комплекс дополнительных вопросов: от установки шлагбаума до создания различных резервных фондов. Например, фонда доходов ТСЖ от сдачи в аренду общего имущества (реклама в лифтах, реклама на фасаде здания и т. п.). В противном случае все эти деньги пойдут не в фонды ТСЖ, а в прибыль управляющей организации.
Эти проблемы нельзя решить на базе совета многоквартирного дома из-за отсутствия у него полномочий, его низкой эффективности, а временами — коррумпированности. Поэтому заключение договоров управления многоквартирным домом от ТСЖ (а не от собственников, 50 + 1 %, которые выступают как сторона типового договора «ни о чем») — это крайне важная и полезная практика. Она способна сформировать полноценного заказчика услуг ЖКХ.
По всей видимости, необходима законодательная работа в данном направлении для стимулирования застройщиков и управляющих компаний оказывать поддержку в создании ТСЖ (с последующим заключением договора управления).
Как быстро сделать ТСЖ в новостройке
Наиболее тяжелой с точки зрения организации является практика проведения общих собраний по выбору способа управления домом в новостройках. Причины этих сложностей лежат на поверхности: собственники не знают друг друга, максимально разобщены, и главное для них — сделать ремонт, а не заниматься вопросами того, какая управляющая компания будет управлять их домом.
Такая ситуация в общем-то плачевна. Застройщик, ссылаясь на законодательство о защите персональных данных, откажется передавать информацию о дольщиках (собственниках) нового дома тем, кто хочет создать ТСЖ. Однако обязательно сделает это неофициально — для своей управляющей организации (модель «управляющая организация от застройщика» через п. 14 ст. 161 ЖК РФ).
С 11.01.2018 в связи с принятием закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ дольщики и собственники помещений в новостройках получили право выбирать способ управления до момента официальной регистрации права собственности на помещение.
Принимая квартиру в новом доме по акту от застройщика, многие дольщики не спешат регистрировать право собственности на помещение (иногда на это нет времени, а иногда просто нет денег, такая процедура стоит в среднем около 5 тыс. руб. в ценах 2019 года).
С 11.01.2018 законодатель официально признал Акт приема-передачи в качестве официального документа, дающего право на участие в общих собраниях собственников.
Для того чтобы изменить навязанный застройщиком способ управления, необходимо соблюсти три условия:
— иметь акт приема-передачи жилого помещения от застройщика к дольщику;
— иметь акты приема — передачи, подписанные не менее 50 % собственников от общего числа, иначе общее собрание не будет иметь кворума, что противоречит п. 3 ст. 45 ЖК РФ;
— с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию должно пройти не более 1 года (п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
При смене способа управления в новостройке не требуется уведомлять собственников об общем собрании заказными письмами с уведомлением о вручении. В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ такой порядок уведомления распространяется на собственников. В том случае если право собственности не является зарегистрированным, голосование осуществляется на основе актов приема-передачи помещения в доме.