Летом 1986 года я получил от Треммела Кроу факс, в котором тот сообщал, что Треммел Кроу Компани планирует вместе с Сумитомо Траст Банк открыть оптовый магазин в Кообе, в связи с чем мне следовало встретиться с директором департамента развития этого банка в городе Осака. Я вытянул из шкафа редко одеваемый костюм, и напуганный поехал на встречу. С директором банка я в своей жизни разговаривал только раз, когда открывал Чииори Лимитед, поэтому нервничал ужасно.
Директором департамента развития Сумитомо Траст был господин Ниши. Оглядываясь в прошлое, я вижу, что Ниши был типичным продуктом хозяйства, раздутого, словно мыльный пузырь, которым характеризовались восьмидесятые года двадцатого века. По призванию души скорее предприниматель, чем банкир, так же, как Треммел Кроу он очень рано занялся торговлей недвижимостью в районе Кансай, и именно он стоял за такими проектами, как Нара Технополис. Плывя на волне бума торговли недвижимостью, он добился огромного успеха. Он с энтузиазмом рассказывал мне, что Сумитомо Траст выиграл конкурс на застройку острова Рокко в Кообе, большого куска земли в самом центре порта. Разумеется, это не был открытый конкурс: город, как это принято в японском строительстве, тихо подписал договор с Сумитомо Траст, а одним из условий подписания была постройка центра моды, занимающегося оптовыми продажами. Крупнейшим центром оптовой торговли в то время был Даллас Маркет Центр Треммела Кроу, поэтому Сумитомо Траст решил объединиться с Треммелом Кроу, чтобы построить центр в Кообе.
Так началось долгое сотрудничество обоих компаний. Мененджером проекта со стороны американцев оказался Билл Старнес, гигантский техасец, мягкие манеры которого совершенно не соответствовали кровожадным инстинктам бизнесмена. Меня назначили переводчиком, что было очень трудным делом, потому что финансовая терминология была мне одинаково чужой как по-английски, так и по-японски. Например, Старнес постоянно говорил о чём-то, что называлось внутренний процент оборота. Этот термин определял прибыль, которую должно было принести это совместное предприятие, с учетом выплаты долга, годового дохода с найма и аренды, и предвидимого роста цены земли. В Америке внутренний процент оборота – это стандартная мера всех инвестиционных проектов, и в связи с этим понятно, что Старнес уделял ей так много внимания. Но я не имел понятия, о чем он говорит. Выхода не было, и каждый вечер мне приходилось идти к Старнесу в отель, где он учил меня сокращенному курсу общих принципов оборота недвижимостью. Он оказался хорошим учителем – до того, как оказаться в Треммел Кроу, он работал профессором в Райс Юнивёсити. Он купил мне учебники, которые пришлось прочитать, написал список слов, которые мне пришлось запомнить, и даже задавал домашние задания по ведению финансовых счетов.
Между Сумитомо Траст и Треммелл Кроу возникало множество споров, а самые важные касались как раз подсчета внутреннего процента оборота. Через некоторое время я понял, что означает этот термин, но вскоре смог убедиться, что чиновники банка Сумитомо, которых я так боялся, вообще не имеют о нем понятия! «В Японии нам такое не нужно» — говорили они Старнесу. – «Кого волнует доход с найма? Главное то, что цены земли будут расти всегда. Япония – это не Америка». «Но в таком случае, — отвечал Старнес – вы должны иметь какую-то другую систему рассчета эффективности инвестиционных проектов». Постепенно правда вышла на свет: у Сумитомо были очень точные критерии определения процента от ипотечного кредита и определения высоты кредита под дополнительные источники финансирования, но он не имел никаких методов оценки общей стоимости новых инвестиций в недвижимость. Ему это просто было не нужно. Со времен второй мировой войны, земля и плата в Японии постоянно росли. Если у кого-то было достаточно денег, чтобы купить землю, все остальное шло, как по маслу. Большие банки, такие, как Сумитомо, прикрываемые финансовой системой, которая усложняла конкуренцию как для местных, так и для иностранцев, пользовались этой удобной ситуацией.