ь на руках у спекулянтов, то очевидно, что после их распродажи, спрос на такое жилье будет почти полностью удовлетворен как минимум на ближайшие два-три года. Соответственно, 80-90% всех объемов жилья, которые будут строиться и сдаваться в 2008-2010 будут составлять квартиры среднего и бюджетного классов. Наконец, ближе к концу 2010 начнется массовая сдача жилья в рамках федеральной программы "Жилье", которая уже сегодня реализуется совместными усилиями регионов и центра и нацелена на массовую застройку и системную перестройку городов. В рамках этой программы ожидается и вполне реален выход к 2015 на требуемые 140-150 млн. кв.м. жилья в год, которые достаточны не только для покрытия дефицита жилья по сегодняшним меркам, но и обеспечивают долгосрочный рост жилищного стандарта.
Третий фактор – истощение спекулятивных ресурсов. Уже с начала 2005 накачка цен шла фактически только за счет инвестиционных сделок и той волны паники среди населения, которую спекулянты гнали массовой скупкой жилья. Причем если в 2005 в спекулятивные сделки было вложено порядка $10 млрд., то в 2006 общая сумма жилищных инвестиций перевалила уже за $20 млрд. Для того, чтобы продолжать спекулятивную накачку рынка, с учетом потери массового спроса и увеличения объемов сдачи жилья, в 2007 в инвестиционные сделки необходимо вложить не менее $35 млрд. Для сравнения, суммарный объем собственного капитала всех российских банков на конец 1кв. 2007 составил около $60 млрд., а суммарная прибыль всех нефтяных компаний за 2006 – порядка $40 млрд. Очевидно, что, с учетом уже связанных в жилищных инвестициях капиталов, мобилизовать финансовые средства в таких объемах практически нереально. Что и подтверждается статистикой, которая показывает, что за первое полугодие 2007 общая сумма спекулятивных сделок с жильем не дотянула и до $3 млрд. Поскольку спекулянты больше не имеют финансовых ресурсов тянуть цены выше, ввод нового жилья к середине осени резко увеличивается, а массовый потребитель потерялся еще полтора года назад, то уже в ближайшие недели неизбежен сброс всего накопленного инвестиционного жилья на рынок. Сегодня объем инвестиционного жилья на первичном и вторичном рынках, т.е. жилья купленного для дальнейшей спекулятивной перепродажи, составляет порядка 70-80 млн. кв. м, что равняется примерно 2.5% всего жилого фонда РФ и превышает весь объем нового жилья поступившего на потребительский рынок за 2005-2006. Поэтому нетрудно догадаться, что выбрасывание на рынок 1 млн. квартир вызовет, в текущих условиях, настоящий обвал цен, причем самый серьезный обвал ждет высококлассное жилье.
Четвертый фактор – рост ипотечного кредитования. Несмотря на большой ажиотаж вокруг темы ипотеки, она пока не играет заметной роли в ценах на жилья. В 2006 на долю ипотеки пришлось всего порядка 6% всех сделок с жильем на общую сумму в $9 млрд., причем в основном в сегменте недорогого жилья. За первое полугодие сумма выданных ипотечных кредитов выросла до $7.8 млрд. и по итогам года должна увеличиться до $16-17 млрд., при ожидаемом в 2007 объеме сделок с жильем в $200-220 млрд. Однако даже на эту небольшую цифру в $16-17 млрд. может негативно повлиять начавшийся мировой кризис, который несколько ограничит финансовые ресурсы банков, в первую очередь иностранных, в 2007 – первой половине 2008, а следовательно и их готовность выдавать ипотечные кредиты. Таким образом, в кратко– и среднесрочной перспективе ипотечное кредитование не окажет заметной поддержки ценам на жилье. Если экстраполировать динамику развития ипотечного кредитования, то существенную роль в поведении рынка жилья оно начнет играть в 2010-2011гг.
Наконец, последним существенным фактором, который оказывает влияние на цены, является феномен глобального рынка. Сегодня набирает обороты падение цен на американском рынке жилья. С марта, когда цены на первичном рынке не смогли прорваться выше максимумов 2006, они стабильно снижаются и упали уже примерно на 13%. Если процесс продолжится, а он точно продолжится, то перегретые жилищные рынки Европы и Азии не выдержат давления и тоже начнут падать. Разворот ценовых трендов на всех зарубежных рынках неизбежно приведет к массированной фиксации прибыли на российском рынке крупными спекулянтами, которые учитывают глобальные макроэкономические параметры в своих инвестиционных стратегиях. Начала обвала европейских рынков жилья следует ждать уже в первые месяцы осени 2007 и продлится это падение по меньшей мере до конца 2009г., все это время оказывая давление на российский рынок.
СРЕДНЕСРОЧНЫЙ ПРОГНОЗ
Исходя из всего сказанного, можно с высокой долей уверенности прогнозировать следующее развитие событий до конца 2010. Поскольку рынок недвижимости неизбежно войдет в явную фазу падения в ближайшие недели, то спекулянты вынуждены начинать массовую распродажу уже вчера. Однако на руках у них скопился настолько большой объем инвестиционного жилья, что его прямой сброс на рынок вызовет катастрофическое обрушение цен, которое может не только съесть все их прибыли, но и вообще загнать в убытки. Поэтому, крупные спекулянты постараются слить основной объем жилья подняв последнюю волну роста цен. Собственно, это уже и происходит. С начала августа началась мощнейшая пропагандистская кампания, нацеленная на создание у населения уверенности, что цены на жилье прямо завтра возобновят многолетний экспоненциальный рост, так что те, кто не успеет купить жилье этой осенью, не смогут его купить уже никогда. С середины сентября эта кампания будет поддержана и активными действиями по краткосрочному разогреву рынка. Крупные спекулянты в течение полутора-двух месяцев бросят еще $3-5 млрд. в тактическую скупку нового жилья, тем самым ненадолго сократив его предложение. Скорее всего, именно ради этой последней атаки они и минимизировали вложения в недвижимость в январе-августе, чтобы иметь возможность бросить значительные средства на осенний виртуальный разогрев рынка. Сразу вслед за этим строители краткосрочно поднимут ценник на новые квартиры и пообещают поднимать его в дальнейшем каждый месяц.
Виртуальный рост цен на 10-15% за пару месяцев спровоцирует истеричный спрос со стороны населения, которое к этому времени и так уже будет достаточно запугано пропагандистской кампанией. И на волне этого индуцированного спроса крупные спекулянты сбросят основную массу своих запасов по цене +/-15% от цен августа. В сочетании с осенним ростом объемов вводимого жилья, это вызовет резкое падение цен уже в ноябре. На уровне примерно 85% от августовских цен крупные спекулянты приостановят продажи и предоставят средним и мелким инвесторам нащупывать локальное дно за свои деньги. Скорее всего, где-то в районе 75-80% от цен августа такое дно будет найдено. Т.е. большое число людей, для кого такая цена является уже более или менее приемлемой кинется покупать квартиры, пока они снова не начали дорожать. За три-четыре месяца они выберут весь избыточный объем предложения, ввод нового жилья к концу зимы, как обычно, сократится, а зарплаты за пол года подрастут примерно на 10%. Соответственно, цены опять начнут понемногу расти и к концу лета 2008 восстановятся примерно до 90-95% от цен августа 2007. Здесь крупные спекулянты скинут остатки своих запасов, чем снова столкнут цены вниз, причем ниже предыдущего уровня, т.к. на более высоких уровнях среднесрочный спрос уже будет удовлетворен предыдущей распродажей и увеличившимся вводом объектов. Это вызовет волну паники теперь уже у совсем мелких индивидуальных инвесторов, которые начнут распродавать свои штучные квартиры примерно от 75% их цены на август 2007. Распродажа остатков инвестиционного жилья в конце 2008 будет дополнительно стимулироваться тем, что с 1 января 2009 в каком-то виде будет введен более реалистичный налог на недвижимость, как минимум инвестиционную. Вдобавок ко всему с сентября 2008 начнется очередная осенняя волна сдачи жилья в объеме 30-35 млн. кв.м, что еще сильнее надавит на рынок, в результате чего он войдет в новый период снижения, который завершится к лету 2009.
Экстраполируя историю снижения инфляции и учетной ставки ЦБ РФ, можно достаточно уверенно предположить, что к лету 2009 ставка рефинансирования будет снижена до 8.5%. Соответственно, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 11.5%. Исходя из изложенных ранее соображений, нетрудно посчитать, что при таких условиях массовый платежеспособный спрос возникнет при цене равной примерно 500-520% СГД за типовую квартиру, т.е. двухкомнатную квартиру улучшенной планировки площадью 50-55 м. кв. в нормальном спальном районе. Таким образом, к лету 2009 цены на типовое жилье должны достигнуть своего среднесрочного минимума в 500% СГД, что составит порядка 60% их стоимости в августе 2007. Соответственно, примерно на 40% подешевеют и все остальные квартиры, например трехкомнатные квартиры улучшенной планировки аналогичного типа подешевеют примерно до 650-700% СГД на июнь 2009. Здесь нелишне напомнить, что примерно столько аналогичные квартиры и стоили в СГД с середины с 90-х до 2002, когда началось надувание спекулятивного пузыря. Т.е. данный уровень цен является вполне объективным и обоснованным. После достижения среднесрочного дна, номинальные цены на несколько месяцев стабилизируются, после чего начнется рост цен в абсолютных цифрах. Поскольку дефицит жилья сохранится,