Что происходит, когда человек невнимательно подходит к процессу оформления отношений с агентством? Во-первых, ему могут представиться кем угодно и даже показать визитку компании "ИНКОМ-недвижимость". Дает ли это какие-либо гарантии? Конечно, нет. Первое, что должен сделать наш будущий клиент, — это позвонить в подразделение аренды и проверить — а действительно ли такой сотрудник есть в штате. Во-вторых, предметом повышенного внимания должен стать сам договор на обслуживание, который всегда заключается между физическим лицом и компанией "ИНКОМ-недвижимость". Приведу пример. Мне звонит женщина и требует бесплатно подобрать ей жилье, поскольку всего месяц назад заплатила нашему агенту комиссию, а теперь хозяин ее выселяет. Наша ли это проблема? Разумеется, наша, если договор заключен с компанией "ИНКОМ-недвижимость". Но на просьбу предъявить соответствующий документ слышу печальную историю: агент предложил пострадавшей подобрать жилье вдвое дешевле, не заключая официальный договор на оказание услуг. Естественно, желая сэкономить, дама согласилась. А теперь представьте — вы пришли в магазин покупать телевизор. Продавец отвел вас в сторонку и предложил пройти с ним через дорогу в его гараж и купить у него с рук телевизор за полцены. Вы соглашаетесь, приобретаете технику, а через день она ломается. Неужели вы пойдете жаловаться в магазин, не имея товарного чека? Да и продавец, вероятно, к этому моменту уже окажется уволенным — нечистоплотность пресекается не только в солидных агентствах недвижимости. Что тут можно посоветовать клиенту? Если хотите получить гарантии по договору, заключайте его с компанией в лице руководителя подразделения и не верьте тем, кто предлагает "бесплатный сыр"».
На чужих ошибках...
Несколько историй из жизни
Прежде чем рассказать несколько интересных случаев, произошедших в реальной жизни с реальными людьми, нужно оговориться, что помимо мошенничества в чистом виде на рынке аренды случаются инциденты, которые с юридической точки зрения должны быть классифицированы не как уголовные преступления, а как гражданско-правовые отношения. Но поскольку для обычного гражданина последствия оказываются одинаково печальными, рассмотрим и те и другие ситуации.
Не оправдал доверия. Мошенничеством можно считать случай, рассказанный юрисконсультом Корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Кириллом Владимировичем Кокориным: «Уезжая за границу, собственник квартиры выдал доверенность своему знакомому, поручив тому сдать его жилплощадь в аренду. Доверенность включала в себя право передачи квартиры по договору найма/аренды, но не включала получение доверенным лицом денег по такому договору. Знакомый на основе этой доверенности сделал другую — проще говоря, подделал: с теми же реквизитами, с указанием того же нотариуса, но в перечень прав внес дополнение, которое позволяло ему получать арендную плату. Через некоторое время собственник вернулся, чтобы получить свои деньги, а наниматель ему сообщил, что отдавал деньги за квартиру доверенному лицу, и показал копию доверенности, в которой было прописано право того получать деньги. Хозяин квартиры, понимая, что не давал такого разрешения, запросил у нотариуса архивную копию составленной им доверенности с указанием реальных полномочий, нанимателю пришлось выплачивать дополнительные средства уже собственнику квартиры, а на доверенное лицо завели уголовное дело».
На словах гладко, да на деле несладко. Нередко возникают ситуации, когда «мошенником» становится один из членов семьи. Рассказывает заместитель руководителя Управления аренды квартир Корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Оксана Александровна Полякова: «Молодая пара, пользуясь услугами частного посредника, нашла замечательную квартиру. В роли собственника выступал молодой человек, предъявивший на переговорах паспорт и свидетельство о собственности на жилье, в котором также упоминалась его мать. На вопрос, дала ли она согласие на аренду, он ответил, что действует от ее имени. Каково же было удивление молодой пары, когда через месяц разгневанная родительница вернулась с дачи и потребовала освободить помещение. Она утверждала, что ни о какой сдаче жилья внаем и не знает... Понятно, что разбирательство затянулось надолго, что, впрочем, лишь усугубило положение жильцов — ни убедительного договора, подтверждающего право их проживания, ни свидетеля, представляющего их интересы, они не смогли противопоставить фактам и документам собственницы. Ситуация очень напоминает патовую, между тем оговоримся, что в случае, если бы сделка проходила через легального специалиста, документы собственника прошли бы более серьезную проверку, а между наймодателем и нанимателем был бы заключен договор. Не говоря уже о том, что в случае серьезного конфликта компания отстаивает интересы своего клиента вплоть до суда, предоставляя ему своих юристов. Почему? Потому, что для любой крупной компании важна ее репутация и, вступая в нелегкую борьбу, она защищает не только интересы клиента, но и свое имя».
Двойной счет. Одна из ошибок, которую можно допустить при найме жилых помещений, — это не брать с наймодателя расписку о полученных денежных средствах за наем квартиры. Такая беспечность для квартиросъемщика может обернуться катастрофическими последствиями. Для наглядности приведем пример из жизни.
Квартира со всех сторон казалась юридически чистой: один собственник, никто не зарегистрирован, ничьих согласий на заключение договора найма не требовалось. Договор был составлен идеально: установлен срок найма — один год; установлен порядок расчетов и сумма ежемесячных платежей — 50 тысяч рублей; составлен акт приема-передачи, по которому жилое помещение вместе со всем содержимым было передано квартиросъемщику. В период действия договора проблемных вопросов между сторонами не возникало, напротив, сложились приятельские взаимоотношения. Все обязательства исполнялись в соответствии с договором. Денежные средства выплачивались хозяину квартиры без задержек — ежемесячно, лично в руки, вот только расписки не составлялись. По окончании срока действия договора наниматель вернул жилое помещение владельцу, и они тепло попрощались.
Но, как оказалось, ненадолго. Спустя месяц бывший жилец получил повестку в суд. Оказалось, что его наймодатель подал на него в суд. Предмет иска заключался в следующем: наймодатель просил суд взыскать с нанимателя денежные средства в размере 600 тысяч рублей — за двенадцать месяцев аренды и еще дополнительные 175 тысяч рублей — неустойку. Мотивируя свои требования, представитель собственника сообщил суду, что жилец за весь срок найма ни разу не произвел оплату, каждый месяц просил отсрочки, ссылаясь на материальные проблемы, а потом просто съехал. Стоит отметить, что сам наймодатель в суде лично не присутствовал, его интересы представлял адвокат. В итоге исковые требования наймодателя были удовлетворены в полном объеме. На судебном заседании все доводы нанимателя о том, что в течение срока действия договора найма хозяин квартиры ни разу не пытался выселить его за неуплату, хотя договор допускал такие возможности, пи разу не выставил письменного требования выплатить деньги или освободить квартиру в связи с неуплатой, судом не были услышаны. Попытка обрисовать реальную картину событий, согласно которой между хозяином и жильцом сложились дружеские отношения и все взаиморасчеты производились без письменного подтверждения, не показалась суду убедительной и не явилась основанием для вынесения судебного решения в пользу жильца. И такой исход судебного разбирательства предсказуем исходя из требования статьи 161 Гражданского кодекса РФ о необходимости заключения гражданами сделок в простой письменной форме. На практике данное положение закона подтверждается многочисленными решениями судов РФ.