Через три месяца такой жизни нервы нашего друга-чиновника не выдержали.
— Татьяна, — сказал он, — я больше не могу!
— Ну и что теперь делать?
— Я оплачиваю вам все расходы, вы летите в Краснодар, находите станицу Коневскую и заполняете эти проклятые бумаги!..
Я съездила в станицу, оформила документы, и детей наконец-то выписали. Пока тянулась эта эпопея, владелец трехкомнатной квартиры улетел во Францию, передоверив моему стажеру заключать договор мены. Но в самый ответственный момент стажер вышла замуж и ушла в декрет. Мы переоформили доверенность на меня. Наконец в марте 2002 года сделка, начавшаяся несколько лет назад, подошла к своему завершению. Чиновник получил в собственность желанную трехкомнатную квартиру. По такому поводу мы с ним угостились коньяком, пожали друг другу руки, и только уходя, уже в дверях он спросил:
— Танечка! А кто же будет выписывать нашего «француза»? Ведь он у меня все еще прописан!..
ГЛАВА 5. ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: КАК НЕ ЗАБЛУДИТЬСЯ В ДЕБРЯХ ЗАКОНОВ
Интересно получается...
По сегодняшнему российскому законодательству максимальное наказание за мошенничество — лишение свободы сроком до пяти лет. А вот в древней Бретани, исторической области Франции, мошенники, позарившиеся на чужую «загородную недвижимость», карались более сурово. Во всяком случае так считали местные жители. Дело в том, что бретонские поля были поделены на небольшие участки и в качестве границ на углах участков устанавливали гранитные столбы. Но некоторые недобросовестные люди, мошенники, приходили в поле ночью и передвигали такие столбы в свою пользу. Бретонцы верили, что души этих людей после смерти осуждены на вечную муку. Якобы они годами, согнувшись, скитаются по сельским дорогам. Столб они обречены таскать на себе многие годы в наказание за свою нечистоплотность. К каждому встречному они обращаются с вопросом, умоляя сказать им, куда они должны положить взваленные на них камни. Но прохожие пугаются призраков и поэтому не дают спасительного для бывших мошенников ответа: «Положи туда, где он был».
Эксклюзивно для «загородки»: схемы мошенничества с землей и домами
Мошенничество на рынке загородной недвижимости встречается значительно реже, чем на квартирном. Во-первых, рынок загородной недвижимости начал бурно развиваться позже рынка квартир. Во-вторых, загородные объекты имеют меньшую ликвидность, то есть в случае необходимости их сложнее продать, что создает препятствия для некоторых видов мошенничества, в особенности тех, где сама преступная схема предполагает многократную продажу объекта в максимально короткие сроки. В-третьих, количество объектов загородной недвижимости меньше количества квартир, а следовательно, меньше число их владельцев, что само по себе сужает выбор подходящих кандидатур для совершения преступления. Немаловажную роль играет и то, что среди собственников и покупателей загородной недвижимости реже встречаются представители социально незащищенных слоев населения — пожилые одинокие люди, инвалиды, многодетные и неполные семьи, а также семьи с низкими доходами. А ведь именно они, по статистике, чаще других попадаются на удочки жуликов.
Важно отметить, что значительная часть мошеннических схем на рынке загородной недвижимости повторяет приемы аферистов, специализирующихся на квартирах. Точно так же практикуются многократные продажи одного и того же объекта, продажи участков по фальшивым доверенностям, мошенничество при взаиморасчетах. Неожиданно появляются наследники и требуют свою долю в уже купленном участке. Заключаются сделки, заведомо совершаемые с обманом, чтобы в дальнейшем их можно было через суд признать ничтожными, и т. д. (подробнее читайте об этом в главе 2 «Вторичный рынок жилья: самый лакомый кусочек?»).
Но есть на рынке загородной недвижимости и свои особенности. Они связаны с тем, что в отличие от городского рынка жилья, где правовые отношения определяются Гражданским, Налоговым и Жилищным кодексами, на «загородке» к ним прибавляется еще и Земельный. Кроме того, нормы законодательства в различных субъектах федерации могут быть проработаны в разной степени. Поэтому потенциальных лазеек для мошенников на рынке загородной недвижимости даже больше, чем на рынке квартирном. Это позволяет предположить, что с дальнейшим развитием рынка загородной недвижимости жулики заинтересуются им более плотно.
Не будем делать долгосрочных прогнозов и остановимся на тех видах мошенничества, которые существуют на сегодняшний день.
Обещанного три года ждут. Представление о будущем участке начинает формироваться с того момента, когда вы увидели рекламное объявление в газете, журнале или на билборде. Предположим, вам «пообещали» дом вашей мечты с башенками, под черепицей и с палисадником. Вы тут же набираете указанный в объявлении номер и очень скоро выезжаете на местность, чтобы увидеть свою мечту «живьем». Неважно, что на деле вы видите чистое поле, только-только размеченное на участки. Ваше воображение дорисовывает недостающие элементы, а продавец всячески подогревает и подпитывает ваши фантазии, убеждая, что именно так все и планируется. Он обещает, что через определенное время к вашему участку будут подведены газ, вода, электричество и канализация. К дому можно будет подъехать по удобной асфальтированной дороге. Если речь идет о продаже участка с подрядом, то продавец рассказывает вам, какой прекрасный дом скоро вырастет на этом месте: и с башенками, и под черепицей, точно такой, как вы видели в рекламном объявлении. Так же скоро появится инфраструктура, контрольно-пропускной пункт на въезде, и будущий поселок будет охраняться по периметру. Это достаточно стандартный набор благ, которые предлагаются в современных загородных поселках. Вы платите энную сумму денег, подписываете договор, получаете свидетельство о праве собственности на землю и терпеливо ждете обещанного. Но оговоренный срок истекает, а коммуникаций по-прежнему нет, дорогу проложили, но не асфальтированную, а щебеночную, дом все еще не достроен, но уже понятно, что никаких башенок на нем не будет.
Подобный сценарий очень широко распространен на загородном рынке. В юридически строгом смысле его далеко не всегда можно назвать мошенничеством, потому как мошенничество предполагает изначальный злой умысел, а планировал ли продавец в тот момент, когда расписывал перспективы будущего поселка, вас обмануть, узнать невозможно. Чаще бывает, что неопытные, недальновидные застройщики просто не могут с самого начала рассчитать свои силы, ввязываются в «игру», не имея досконально проработанного бизнес-плана, в котором учтены все предпринимательские риски. Или и вовсе не представляют, с какими трудностями им предстоит столкнуться в процессе строительства. Ослепленные перспективой быстрых и легких денег, покупают кусок земли и, не выяснив толком всех нюансов, связанных с прокладкой коммуникаций, начинают распродавать участки. Низкие цены притягивают таких же неискушенных покупателей, что позволяет быстро привлечь деньги на дальнейшее строительство, то есть инвестировать в развитие проекта за счет покупательских средств. Далее застройщики, которые все еще планируют добросовестно выполнить свои обещания, данные клиентам, пытаются подключиться к коммуникациям и сталкиваются с тем, что это практически невозможно или стоит во много раз дороже, чем они предполагали. Но покупательские средства к этому моменту уже потрачены. И в результате застройщики не могут ни вернуть денег покупателям, ни выполнить данные им обещания. И от того, было ли это умышленное мошенничество или это следствие непрофессионализма застройщика, результат для покупателя не меняется.