Квартира также может перейти в собственность по договору дарения и по наследству. Естественно, когда человек дарит квартиру, о деньгах речь не идет, особенно если речь идет о родственниках. Между тем оформлять такую сделку необходимо с участием нотариуса. И налог платить все равно придется.
Глава 3. Если вы продаете недвижимость
Сегодня большинство людей, которые решили по какой-либо причине продать свою квартиру, уже знают: продавать лучше по рыночной цене. Что такое рыночная цена и как правильно ее подсчитать?
Самый точный способ – пригласить сертифицированного оценщика, который выполнит оценку квартиры по всем правилам. Однако его работа стоит денег, а платить «лишнее» мало кому нравится. Поэтому продавец квартиры, как правило, пытается оценить ее самостоятельно. Что для этого нужно сделать?
Как правило, человек покупает какую-нибудь газету или бюллетень, где в большом количестве есть объявления о продаже квартир, и начинает сравнивать. Если вы решили пойти по этому пути, попытайтесь провести операцию сравнения, с учетом максимального количества параметров.
Цены бывают разные
Специалисты различают несколько видов цены: цена предложения, цена спроса и реальная цена сделки.
Продавец всегда хочет продать подороже, покупатель – купить подешевле. Продавец выставляет цену предложения, покупатель называют свою – цену спроса. Происходит торг, в результате которого выявляется реальная цена сделки. Как правило, разница между ценой предложения и реальной ценой сделки составляет 10–12 %. Однако эта цифра верна только для спокойного рынка, на котором есть достаточное количество предложений и много покупателей. Как только начинается перекос в какую-либо сторону, разница в ценах тут же начинает «прыгать». Например, когда цены на жилую недвижимость растут очень быстро, существенно сокращается количество квартир, выставленных на продажу. И продавцы получают возможность устраивать «аукцион»: кто из покупателей предложит больше денег, тот и получит квартиру. В таких случаях реальная цена сделки намного превысит первоначальную цену предложения.
Но подъемы на рынке сменяются спадами. Например, в период роста цен потенциальным покупателям не хватает денег для приобретения жилья. Тогда торг идет в обратную сторону: цена предложения оказывается ниже реальной цены сделки.
Попробуем перечислить основные параметры, влияющие на цену квартиры.
Критерии, определяющие стоимость квартиры (ценообразующие факторы):
• Местоположение дома.
• Архитектурные, конструктивные, планировочные решения дома.
• Наличие коммунальных услуг.
• Транспортная доступность (удаленность от метро).
• Общая, жилая площадь.
• Состояние участка земли, прилегающего к дому.
• Состояние и тип здания.
• Опасность наводнения.
• Правовые факторы (обременения).
• Условия платежа.
• Ликвидность.
• Экология района.
• Вид из окон.
• Количество комнат.
• Этаж.
• Площадь кухни, прихожей и др.
• Наличие парковки, стоянки для машин.
• Транспортный шум и другие источники шума.
• Планировка.
• Изолированность комнат (смежные, смежно-изолированные, изолированные).
• Состояние квартиры (необходимость ремонта).
• Наличие балкона, лоджии (в том числе застекленной), эркера.
• Пол в квартире (линолеум, доски, паркет).
• Ориентация квартиры по сторонам света.
• Состояние подъезда.
• Вход в дом (с улицы, со двора).
• Состояние двора.
• Социальный состав соседей (по дому, подъезду, лестничной площадке, квартире – если речь идет о комнате в коммунальной квартире).
• Телефон.
• Уровень развития инфраструктуры (торговая, транспортная, рекреационная) в микрорайоне.
• Санузел (СУС, СУР, в том числе расположение ванны).
• Мусоропровод.
• Плита (газовая – электрическая), горячая вода (теплоцентраль – колонка).
• Место для прогулок, выгула собак.
• Лифт.
• Высота потолков.
• Наличие кладовых и подсобных помещений.
• Охранная сигнализация.
• «Избыточная достаточность» (вклад) и др.
Самый главный параметр – местоположение. Не напрасно мировое риэлторское сообщество любит повторять: location, location & location. Место играет определяющую роль. Чем престижнее жилой район, тем дороже там стоит любая недвижимость по сравнению с аналогичными объектами, которым «не повезло» и они были построены в менее интересных районах. Совершенно одинаковые квартиры, но расположенные в разных районах города, могут отличаться по цене в 2–3 раза. Так что средняя цена недвижимости по городу – это средняя температура по больнице, и специалисты крайне редко пользуются подобными цифрами, но этот показатель позволяет сравнивать цены.