Но есть у этой формы и недостатки. Никакой фонд содействия капитальному ремонту платить за капитальный ремонт такого дома не будет, все будете делать сами. Посредник — юридическое лицо — помимо того, что зарабатывает, он еще отстаивает интересы владельцев квартир. Если его нет, и что-то пошло не так, свои интересы придется отстаивать самостоятельно. Каждый сам за себя, потому что у каждого свой договор.
Управление многоквартирным домом ТСЖ (товариществом собственников жилья)
ТСЖ — это отдельное юрлицо, оно создается собственниками многоквартирных домов, решение должны принять не менее 50 % их общего числа. Также возможно создание ТСЖ собственниками нескольких домов. Регистрируется оно в качестве некоммерческой организации. Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по содержанию и сохранению этого имущества, по увеличению этого имущества, а также по предоставлению коммунальных услуг (статья 135 Жилищного кодекса).
ТСЖ имеет право оказывать услуги или выполнять работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо своими силами, либо привлекая на основании договора лиц и организации, имеющие лицензии на осуществление соответствующего вида деятельности.
ТСЖ выгоднее, чем УК, но оно отнимает много времени. Если в ТСЖ грамотный управляющий, то вполне реально существенно сократить размер коммунальных платежей. Например, за счет того, что есть рекламные площади на территории дома, где можно разместить сторонний баннер. Кроме того, в доме есть чердаки и подвалы, которые можно сдать в аренду под магазины, клубы или парикмахерские. Все это очень хорошо для снижения расходов, потому что арендной платой можно оплачивать коммунальные услуги, и тем самым снять часть бремени платежей с собственников жилья.
У ТСЖ меньше штат, чем у УК, поэтому меньше траты на зарплату. Если ТСЖ обслуживает несколько домов, то расходы и вовсе становятся микроскопическими. Преимущество еще и в том, что вся финансовая деятельность довольно прозрачна, каждый из жильцов может непосредственно влиять на расходы и доходы по дому. Есть собрания собственников жилья, как правило, они проводятся во дворе (а вы помните, что люди имеют полное право на собрания на основании Конституции), где принимаются решения. И каждый, кто входит в ТСЖ, имеет право голоса.
ТСЖ сами выбирают себе подрядчиков, кто и что им будет делать. Если им кто-то не понравился, они могут заключить договор с другой организацией.
Главный минус ТСЖ — он реально отнимает время. Если в УК передал право голоса и спи спокойно, только плати деньги, то ТСЖ надо заниматься. Эта форма больше подходит людям активным, кому не все равно, что происходит в их доме. Частые собрания, обсуждения действий подрядчиков, снятие показаний счетчиков — это все отнимает время. Если в доме есть активные люди, кто будет всем этим заниматься, считайте, что вам повезло. Если их нет, это печально. К сожалению, так складывается, что в большинстве домов таких людей нет.
Управляющая компания (УК)
Это очень распространенная форма управления многоквартирным домом. Если ТСЖ — некоммерческая организация, у нее нет цели получения прибыли, то УК — именно коммерческая организация, и она должна действовать на основании лицензии. Эту организацию часто выбирают на конкурсной основе, с ней заключают договора и определяют размер платы за содержание и ремонт жилья.
При выборе УК общим собранием собственников с каждым собственником жилого помещения заключается договор управления на тех условиях, которые указаны в решении общего собрания. Такое решение обязательно должно быть, и УК в течение определенного срока, не меньше, чем год, и не больше, чем 5 лет, должна оказывать услуги, выполнять работы по содержанию и ремонту дома, предоставлять коммунальные услуги и т. д. Но если она выполняет все это плохо, то собственники имеют право расторгнуть договор досрочно, приняв такое решение общим собранием.