При выборе УК общим собранием собственников с каждым собственником жилого помещения заключается договор управления на тех условиях, которые указаны в решении общего собрания. Такое решение обязательно должно быть, и УК в течение определенного срока (не меньше, чем год, и не больше, чем 5 лет), должна оказывать услуги, выполнять работы по содержанию и ремонту дома, предоставлять коммунальное обслуживание и т. д. Но, если она выполняет все это плохо, то собственники имеют право расторгнуть договор досрочно, приняв такое решение общим собранием.
Главный недостаток УК — то, что это коммерческая организация, и она нацелена на получение прибыли за счет оказания услуг. Она не столько управляет, сколько зарабатывает. На тарифы ресурсоснабжающих компаний УК накидывает свою маржу, и уже по увеличенным тарифам жильцы дома получают газ, свет, воду и т. д.
УК должна ежегодно отчитываться о результатах своей работы, но по факту отчитывается либо очень неудобным способом, либо делает вид, что ее никто об этом не спрашивает. По сути, ее деятельность непрозрачна. Это второй недостаток УК. У собственников жилья отсутствует прямой контроль за результатами ее деятельности, а также результатами работ и услуг, которые она оказывает.
Если УК по вашей заявке прислала вам подрядчиков и они что-то сделали не так, судиться с ними напрямую вы не можете, потому что вы делегировали свои права управляющей компании. УК, со своей стороны, судиться с подрядчиком тоже не будет, потому что она выбирает его по принципу: либо дешево, либо свои люди, так что вряд ли она захочет с подрядчиками ссориться.
Но, делегировав свои права, вы не тратите свое время, не ходите на собрания. Такую форму управления выбирают именно те дома, где жильцы, большинство из них по крайней мере, занятые деловые люди, и им некогда вникать в общедомовые вопросы, им проще переплатить 1000–2000 рублей за то, чтобы их не трогали.
Что лучше, жильцы каждого дома решают сами. Чтобы принять решение, нужно оценить площадь дома, количество квартир, инициативность собственников жилья, степень износа конструкций дома, инфраструктуру. Если собственники жилья долго не могут выбрать форму управления домом, то органы местной власти волевым решением назначают им УК. Поэтому с выбором затягивать не рекомендуется.
Составление запроса на получение информации
Чтобы контролировать ТСЖ или УК, вы запрашиваете у них информацию. Чтобы получить от них исчерпывающий и содержательный ответ, нужно грамотно составить запрос. Самое простое — воспользоваться готовым образцом (Документ 1).
Документ 1. Запрос о предоставлении информации
Исх. № ____
от «____» ________ 2015 г.
Директору ___________________________
(указать управляющую компанию)
от ____________________________
(указать Ф.И.О. гражданина)
проживающего по адресу: ______________________
(указывается почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ)
Я являюсь собственником жилого помещения по адресу: _____________________ на основании _________________________________, (указать реквизиты документа о праве собственности), заключившим с ООО «_______________________» договор управления многоквартирным домом от «____»_________________________.
В соответствии с частью 2 статьи 165 Жилищного кодекса РФ, Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» прошу предоставить следующую информацию:
1. Общая информация об управляющей организации и многоквартирном доме: Раскрытию подлежат следующие сведения:
а) фирменное наименование юридического лица, фамилия, имя и отчество руководителя управляющей организации или фамилия, имя и отчество индивидуального предпринимателя;
б) реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя (основной государственный регистрационный номер, дата его присвоения и наименование органа, принявшего решение о регистрации);
в) почтовый адрес, адрес фактического местонахождения органов управления управляющей организации, контактные телефоны, а также (при наличии) официальный сайт в сети Интернет и адрес электронной почты;
г) режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы диспетчерских служб;