В соответствии с законом застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
В действительности бывают ситуации, когда застройщик начинает привлекать деньги дольщиков, не имея законного разрешения на строительство, необходимой проектной документации или не зарегистрировав право собственности или аренды на участок.
Закон предусматривает, что дольщик, узнав об отсутствии у застройщика необходимых документов, а следовательно, и права на привлечение денег, может потребовать от него немедленного возврата переданных денежных средств, а также уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в двойном размере и возмещения понесенных убытков. Также в законе указано, что привлечение средств дольщиков должно осуществляться только на основании договора участия в долевом строительстве (из этого правила есть два исключения, которые мы рассмотрим далее). Данный договор должен быть заключен в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор о долевом строительстве: точно по закону
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом. И после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект дольщику, а дольщик обязуется уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Такой договор обязательно должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи объекта долевого строительства от застройщика дольщику; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.
Отметим, что после заключения договора участия в долевом строительстве указанная в нем цена может быть изменена только по соглашению сторон и только в том случае, если в договоре заранее предусмотрены случаи и условия ее изменения.
Закон предусматривает, что застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, качество объекта должно соответствовать оговоренным в договоре условиям.
В случае нарушения со стороны застройщика предусмотренного договором срока передачи объекта дольщику застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. При несоответствии качества участник долевого строительства, если иное не предусмотрено законом, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Более того, по закону по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если застройщик прекратил или приостановил строительство многоквартирного дома, частью которого является объект долевого строительства, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику. Кроме того, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, если застройщик не выполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором, на два месяца.
В качестве обеспечения исполнения застройщиком его обязательств по договору долевого строительства выступает земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.