Подобный сценарий очень широко распространен на загородном рынке. В юридически строгом смысле его далеко не всегда можно назвать мошенничеством, потому как мошенничество предполагает изначальный злой умысел, а планировал ли продавец в тот момент, когда расписывал перспективы будущего поселка, вас обмануть, узнать невозможно. Чаще бывает, что неопытные, недальновидные застройщики просто не могут с самого начала рассчитать свои силы, ввязываются в «игру», не имея досконально проработанного бизнес-плана, в котором учтены все предпринимательские риски. Или и вовсе не представляют, с какими трудностями им предстоит столкнуться в процессе строительства. Ослепленные перспективой быстрых и легких денег, покупают кусок земли и, не выяснив толком всех нюансов, связанных с прокладкой коммуникаций, начинают распродавать участки. Низкие цены притягивают таких же неискушенных покупателей, что позволяет быстро привлечь деньги на дальнейшее строительство, то есть инвестировать в развитие проекта за счет покупательских средств. Далее застройщики, которые все еще планируют добросовестно выполнить свои обещания, данные клиентам, пытаются подключиться к коммуникациям и сталкиваются с тем, что это практически невозможно или стоит во много раз дороже, чем они предполагали. Но покупательские средства к этому моменту уже потрачены. И в результате застройщики не могут ни вернуть денег покупателям, ни выполнить данные им обещания. И от того, было ли это умышленное мошенничество или это следствие непрофессионализма застройщика, результат для покупателя не меняется.
Об одном из случаев, демонстрирующих, как за самонадеянность застройщиков пришлось платить покупателям, рассказывает руководитель подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Проспект Вернадского» Сергей Борисович Цывин: «Участки в поселке продавались по предварительному договору. И уже после подписания контракта с покупателями объект договора, то есть земля, был заложен в банке. Видимо, изначально застройщик надеялся, что, получив банковский кредит, он вложит эти средства в развитие проекта, получит некую прибыль, вовремя вернет деньги банку и таким образом все закончится благополучно. Но на деле ситуация разрешилась иначе. Кредит застройщик вернуть в срок не смог, и банк забрал участки как залоговую массу. Покупатели обратились с претензиями в банк, предъявив свои предварительные договоры. Но вся беда в том, что с целью уклонения от налогов в договорах далеко не всегда прописывается реальная сумма, которую отдали покупатели застройщику. И банк предложил покупателям возместить ему разницу между действительной ценой участков и той, которая указана в договорах. Мол, заплатите — и получите свою землю. В результате по факту мошенничества со стороны застройщика было возбуждено два уголовных дела».
Методы предупреждения. Важно еще в процессе обсуждения сделки настоять на том, чтобы все ожидания были максимально подробно и четко прописаны в договоре. Как бы красноречиво вам ни расписывали перспективы будущего участка, необходимо помнить, что наличие устной договоренности, во-первых, очень трудно доказуемо в суде, а во-вторых, может быть просто не принято судом в качестве надлежащего доказательства. В случае если речь идет о предварительном договоре, следует помнить, что это всегда некоторый риск. Единственный способ минимизировать степень риска — сотрудничать только с проверенными компаниями или хотя бы требовать указать в договоре действительную стоимость участка. Кроме того, тот факт, что у поселка не заключен договор с крупным агентством недвижимости, уже повод насторожиться. Дело в том, что сотрудничество серьезного агентства и поселка начинается со всесторонней юридической проверки. Например, юристы Корпорации «ИНКОМ-недвижимость» обязательно выясняют целый ряд моментов, в том числе действительно ли у застройщика есть все права собственности на данную землю, получены ли технические условия на подключение инженерных коммуникаций. Именно поэтому тот факт, что застройщики продают участки, минуя агентство, нередко может означать, что они и сами понимают, что имеющийся у них пакет документов серьезной проверки не выдержит.