К компетенции органов местного самоуправления относятся (ст. 14 ЖК РФ):
– учет муниципального жилищного фонда;
– установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
– ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
– определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
– предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
– принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;
– согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
– признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
– осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
– определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;
Перечень вопросов, решаемых органами местного самоуправления в области жилищного законодательства, также не исчерпывается ст. 14 ЖК РФ. Они могут решать иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ.
Собственники и наниматели жилого помещения думали и думают, что в ЖЭКах, ДЕЗах, ТСЖ работали и работают неквалифицированные, нечистоплотные сотрудники. Надо лишь вспомнить вызов слесаря, когда забивается раковина. Приходит чуть трезвый, грязный дядечка с тросом для очистки канализации (тоже таким же грязным, как и его хозяин) и пытается что-то сделать. Знакомая ситуация, не правда ли?!
А выключение воды, газа и света, без предварительного предупреждения и, в последствии, без перерасчета?!
А ведь собственники и наниматели платят деньги за то, чтобы им оказывали надлежащего качества услуги, а также за должное и своевременное информирование.
Как же им не думать негативно о поставщиках ресурсов?! Ресурсы поставляются периодически… иногда выключается свет в связи с техническими неполадками; летом выключается горячая вода в связи с опрессовкой; иногда выключается газ в связи еще с чем-нибудь… а перерасчет не делается по той причине, что в диспетчерской не зафиксирован факт отключения того или иного ресурса. А эти ежегодные поднятия цен?! Тарифы растут, а объемы потребления ресурсов не увеличиваются.
А органы власти?! Они вообще не желают исправить ситуацию, они своим бездействием молча поощряют коммунальщиков.
Таково мнение собственников и нанимателей жилого помещения.
А вот мнение управляющих организаций (индивидуальных предпринимателей).
Население несвоевременно оплачивает коммунальные услуги, из-за этого постоянная нехватка денег – это основная проблема ЖКХ, которую должны решать органы власти.
Управляющие организации просто убеждены, что ресурсоснабженцы обязаны своим существованием только им, так как покрывают все своим потери за счет управляющих организаций, завышая тарифы и объемы.
Наконец, органы власти. Здесь все конкретно: народ неблагодарный, управляющие организации не совсем справляются с поставленными задачами, а поставщики ресурсов – «государство в государстве».
Итак, обоюдное недовольство субъектов ЖКХ, каждый имеют свою объективную позицию, видя только недостатки других.
А вот они – конкуренция!
Конкуренция является механизмом, который решает многие экономические проблемы общества. В переводе с латинского она обозначает «сходиться», «сталкиваться». Это свободное соперничество.
Конкуренция создает у производителей стимулы к постоянному разнообразию предлагаемых товаров и услуг для завоевания рынка. Производители осуществляют постоянную борьбу за покупателя на рынке. Результатом такой борьбы является политика стимулирования сбыта, который всемерно изучает потребительский спрос и создает новые формы и методы реализации товара (услуг). Это, с одной стороны, увеличивает прибыли производителя, а с другой стороны, удовлетворяет все желания и потребности покупателя.
Таким образом, необходимо создание как можно больше частных управляющих организаций, которые и будут создавать конкуренцию в ЖКХ.
Надо заметить, что ст. 161 ЖК РФ, предоставив собственникам помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом, сделала первый шаг на пути создания конкурентной среды в ЖКХ.
Итак, подведем итог. Вот проблемы, сдерживающие развитие отрасли ЖКХ:
– неразгосударствленная система;
– сохранение нерыночных принципов функционирования. Административное управление;
– непрозрачность формирования тарифов;
– отсутствие информированности населения по процедурам затрат;
– низкая инвестиционная привлекательность;
– наличие большой задолженности;
– необязательность (в том числе бюджета) всех участников процесса по отношению друг к другу в оплате услуг;
– высокий процент изношенности коммунальной инфраструктуры и в целом основных фондов;
– самоуправление собственников жилья находится на начальной стадии формирования;
– малое количество ТСЖ, ЖСК и ЖК;
– инертность всех участников. Нет инициативы как со стороны собственников, так и со стороны местных властей;
– усложненный порядок формирования ТСЖ;
– у населения велики ожидания помощи от государства;
– огромная боязнь будущих затрат на капитальный ремонт;
– не проведены в полном объеме инвентаризация и регистрация имущества ЖКХ, что не дает возможность оценить состояние отрасли;
– высокие риски для инвесторов;
– отсутствие правоустанавливающих документов на объекты коммунальной инфраструктуры;
– порядок взыскания долгов крайне усложнен;
– тарифное регулирование с ограничителем и не носит долговременного характера;
– финансовые потоки на оплату субсидий и льгот осуществляются в натуральной форме.
Глава 2. Правовое регулирование деятельности жилищно-коммунального хозяйства
Законодательное регулирование жилищных отношений в Российской Федерации в начале 21 века стало поворотным этапом в решении жилищно-коммунальных проблем.
Сфера ЖКХ регулируется следующими нормативными актами:
Гражданский кодекс РФ от 26 января 1996 года, часть вторая[1] § 6 главы 30 «Энергоснабжение» регламентирует отношения по снабжению потребителей электроэнергией, а также отношения по снабжению через присоединенную сеть тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и иными товарами. Общим признаком договоров снабжения является способ подачи товаров потребителю через присоединенную сеть. Вместе с тем ст. 548 ГК РФ устанавливает приоритет специальных нормативных актов перед ГК.