Отчуждение (продажа, дарение и т. п.) дома покупателем при жизни продавца не допускается (ч. 1 ст. 427 Гражданского кодекса). Это правило введено для максимальной охраны интересов нетрудоспособного лица продавца на случай, если договор будет впоследствии расторгнут и возникнет вопрос о возврате квартиры или дома. Поэтому покупатель не вправе отчуждать квартиру или дом продавца при его жизни даже при наличии его согласия.
Договор обязательно должен быть нотариально удостоверен. Госпошлина за удостоверение взимается в процентном отношении к стоимости продаваемых квартиры, дома, указанных в договоре. Размер ее такой же, как в обычных договорах купли-продажи недвижимого имущества.
- В каких случаях допускается расторжение такого договора?
В отличие от других договоров надлежащее исполнение договора пожизненного содержания его не прекращает. При жизни продавца договор не прекращает своего действия даже в случае смерти покупателя. Обязанности по договору переходят от умершего к тем его наследникам, к которым переходит квартира (дом). В случае же, если наследников нет, или они отказались от наследства, ранее проданный дом возвращается продавцу (ст. 429 Жилищного кодекса).
Что же касается расторжения договора по требованию одного из его участников, то это допускается: по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору; по требованию покупателя - если по независящим от него обстоятельствам его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное обеспечение.
При расторжении договора по указанным выше основаниям квартира (дом) возвращается продавцу, расходы же по содержанию продавца покупателю не возмещаются.
- В каких случаях договор купли-продажи квартиры (жилого дома) может быть признан недействительным?
Договор купли-продажи жилья, как и любая другая сделка (договор это двусторонняя сделка), совершенный с нарушением требований закона, считается недействительным и не создает тех юридических последствий, ради которых он заключался.
Указания на основания недействительности сделок содержатся с ст. 48-58 Гражданского кодекса.
Прежде всего, недействительной признается сделка, заключенная частично или ограниченно дееспособным лицом без необходимого на то согласия родителей, опекунов или попечителей, а также недееспособным лицом.
Гражданская дееспособность - это способность лица своими действиями приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности (ст. 11 Гражданского кодекса). Дееспособность предполагает, что лицо будет совершать сознательные волевые действия, т. е. лично распоряжаться своим имуществом, в данном случае квартирой, домом. Для этого, конечно, необходим какой-то жизненный опыт, понимание и реальная оценка своих поступков. Поэтому закон признает за гражданами дееспособность не в одинаковом объеме.
Возникновение гражданской дееспособности и ее объем зависят от возраста человека и состояния его здоровья. Например, десятилетний ребенок может иметь в своей собственности имущество, полученное по наследству, но сам он не может продать или купить имущество и поэтому он не может быть признан дееспособным.
Согласно гражданского законодательства, дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия, т. е. с 18 лет. В этом общем правиле есть исключение: при вступлении в брак гражданина до достижения 18-летнего возраста, он приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Как известно, брачный возраст для женщин установлен с 17 лет. Предусмотрена также возможность снижения брачного возраста еще на один год как для мужчин, так и для женщин в исключительных случаях по заявлению вступающих в брак, либо их родителей или попечителей.
Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет могут совершать не любые, а только прямо указанные в законе сделки - мелкие бытовые, самостоятельно распоряжаться заработной платой (если они работают) или стипендией. Но вещь, приобретенная на заработанные несовершеннолетним деньги, уже перестает быть заработком и поэтому распоряжаться ею самостоятельно он не может.
Заключать сделки такая категория несовершеннолетних может только с согласия родителей или попечителей (если родителей нет). В противном случае сделка будет считаться недействительной.
Еще более ограниченный объем дееспособности установлен в возрасте до 15 лет. В этом случае сделки совершают от имени несовершеннолетних родители или опекуны (если родителей нет). Сами они вправе совершать только мелкие бытовые сделки.
Законом допускается ограничение в дееспособности и совершеннолетнего гражданина. Это может иметь место в случае злоупотребления гражданином спиртными напитками или наркотиками и ставящего тем самым себя и свою семью в тяжелое материальное положение. Ограничение в дееспособности происходит в судебном порядке, над таким лицом устанавливается попечительство. Под ограничением дееспособности здесь понимается лишение гражданина права без согласия попечителя продавать, дарить, завещать, обменивать имущество (в т. ч. и жилье), самостоятельно получать заработную плату и т. п. Такие ограничения устанавливаются в интересах семьи.
Наконец, недействительна сделка, совершенная полностью недееспособным лицом. К категориям таких лиц относятся люди, страдающие психическими заболеваниями или врожденным слабоумием, которые в силу болезни не могут понимать значения совершаемых ими действий, сознательно руководить своим поведением. Такие лица судом могут быть признаны недееспособными и над ними устанавливается опека. Если гражданин в судебном порядке признан недееспособным и решение суда вступило в законную силу, то любые действия недееспособного не имеют юридического значения и не влекут за собой каких-либо последствий.
Согласно ч. I ст. 48 Гражданского кодекса в редакции от 28 января 1991 г. недействительными являются сделки, не отвечающие требованиям закона, в том числе ущемляющие личные или имущественные права несовершеннолетних детей. Как известно, нередко имеют место случаи, когда при продаже квартир (домов) не учитываются интересы несовершеннолетних детей, проживающих в данном жилом помещении, в результате чего их жилищные права существенным образом ущемляются. Вот почему при заключении договоров купли-продажи квартир (домов) родителям или опекунам (попечителям) необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.