Контроль за деятельностью ЖСК, за эксплуатацией и ремонтом принадлежащих им домов, осуществляют местные органы исполнительной власти. Согласно ст. 138 Жилищного кодекса, местный орган исполнительной власти вправе отменить решение общего собрания или правления кооператива, если оно противоречит законодательству.
- Каков порядок предоставления квартиры члену ЖСК?
Как уже отмечалось, распределение квартир между членами вновь организуемого кооператива и предоставление квартир является исключительной компетенцией общего собрания членов кооператива. Решение общего собрания приобретает юридическую силу после его утверждения местным органом исполнительной власти.
Квартиры в кооперативных домах предоставляются членам ЖСК в постоянное пользование. Это означает, что член кооператива может быть лишен права на квартиру только в случае исключения его из кооператива по основаниям и в порядке, установленном законодательством.
Предоставление квартир производится в пределах 13,65 кв. м. жилой площади на одного человека, но не менее уровня средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте.
Предоставляемая квартира должна быть благоустроенной, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.
Квартира предоставляется члену кооператива на членов его семьи, указанных в заявлении о вступлении в кооператив. Член кооператива имеет право включить в заявление детей, родившихся после принятия его на учет, и жену (мужа), позднее вселившегося в жилое помещение, занимаемое супругом, состоящим на учете.
В случаях, когда жилая площадь квартиры, предусмотренная принятым для строительства типовым проектом, превышает для данной семьи предельную норму (т. е. 13,65 кв. м. на одного человека), эта квартира предоставляется члену кооператива при условии, что количество комнат не превышает число членов семьи.
При наличии у члена кооператива или у кого-либо из членов его семьи права на дополнительную жилплощадь, размер предоставляемой квартиры, в отличие от предоставления квартир в домах государственного или общественного жилищного фонда, определяется с учетом такого права. В этом случае допускается предоставление квартиры с количеством комнат, превышающим число членов семьи.
Решение о предоставлении квартиры, утвержденное в установленном порядке, может быть пересмотрено только по просьбе самого члена кооператива. Сказанное распространяется и на случаи, когда до заселения дома состав семьи члена кооператива изменяется (уменьшается или увеличивается), в результате чего выделенная ему квартира перестает отвечать изложенным выше требованиям, предъявляемым к кооперативному жилью. Даже в этих случаях (п. 29 Примерного устава ЖСК) другая квартира в данном доме, соответствующая изменившемуся составу семьи, предоставляется члену кооператива только при наличии его просьбы об этом.
Заселение квартир в доме ЖСК производится по ордерам, выдаваемым местным органом исполнительной власти. Такой порядок установлен как для вновь организуемых, так и для действующих кооперативов. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке (см. приложение N11).
- Имеет ли член жилищно-строительного кооператива, нуждающийся в улучшении жилищных условий, при освобождении жилья в доме кооператива какие-либо преимущества перед другими претендентами?
Да, имеет. Согласно ст. 142 Жилищного кодекса, член ЖСК, нуждающийся в улучшении жилья, имеет преимущественное право на получение квартиры, освобождающейся в доме этого кооператива. Поскольку ни Жилищный кодекс, ни Примерный устав ЖСК не содержат требования о необходимости пребывания на квартирном или кооперативном учете, член кооператива, нуждающийся в улучшении условий проживания, может осуществить преимущественное право на получение освободившейся квартиры и тогда, когда он на учете не состоит.
В соответствии с Примерным уставом ЖСК при предоставлении члену ЖСК освободившейся в доме квартиры должны соблюдаться требования в отношении максимального и минимального размера жилплощади и предельного количества комнат, о чем было сказано выше. Поскольку других ограничений в данном случае законодательство не содержит, член кооператива, используя свое преимущественное право, может получить квартиру как большей жилой площади на всю семью, так и равноценной либо меньшей, в которую он вправе переехать с отдельными членами семьи, оставив других в ранее занимаемой квартире.
Решение вопроса о предоставлении освободившегося жилья принимает общее собрание. Заселение такого помещения производится по ордеру.
Если на освободившуюся квартиру претендует несколько членов кооператива, то вопрос о том, кому отдать предпочтение, решается общим собранием с учетом времени возникновения у каждого из претендующих нуждаемости в улучшении жилья, наличия права на льготы и т. д. Споры между претендентами суду не подведомственны.
Член кооператива, не нуждающийся в улучшении жилья, но желающий заменить занимаемую им квартиру на другую с таким же количеством комнат, но на более удобном этаже, с лучшей ориентацией или планировкой и т. д., также имеет преимущественное право на освободившуюся квартиру. Но воспользоваться этим правом он может при отсутствии претендентов из числа членов кооператива, имеющих основания для улучшения жилья, или при их отказе от квартиры.
В соответствии с Примерным уставом ЖСК члены семьи члена кооператива при условии вступления в него, также имеют преимущественное право на получение освободившегося жилья. Но, в отличие от самого члена кооператива, они должны не только иметь основания для улучшения жилья, но и состоять на кооперативном учете. Кроме того, реализовать это право они могут только при отсутствии желающих из числа членов кооператива.
Вследствие раздела кооперативной квартиры между членом кооператива и его супругом и между наследниками умершего члена кооператива квартира становится общей - переходит в пользование двух и более членов кооператива. Если один из них выбывает из кооператива и освобождает комнату (комнаты), преимущество перед всеми другими лицами на ее получение имеет член кооператива, проживающий в данной квартире. Причем этим правом он может воспользоваться независимо от наличия нуждаемости в улучшении жилья, размеров квартиры. Образование излишней площади в данном случае значения не имеет.