Квартира, освобождающаяся в доме ЖСК, может предоставляться гражданам, вновь принятым в кооператив, только при отсутствии в данном кооперативе претендентов на нее или если они отказались от ее получения.
- Допускается ли обмен квартиры в доме ЖСК?
Член ЖСК имеет право не только бессрочно пользоваться полученной квартирой, но и распоряжаться ею в установленных законом пределах.
Право члена ЖСК на обмен занимаемого им помещения закреплено в ст. 143 Жилищного кодекса.
Правомочия члена ЖСК по распоряжению квартирой ограничены правами проживающих совместно с ним членов семьи, которые имеют равное право пользоваться этим помещением. Поэтому для обмена член кооператива должен получить письменное согласие указанных выше лиц. Если такого согласия нет, член кооператива и его супруг, которому принадлежит право на часть паенакопления, могут требовать принудительного обмена в судебном порядке (п. 39 Примерного устава ЖСК). Принудительного обмена может требовать бывший супруг, а также другой член семьи, за которым признано право на часть паенакопления. Остальные члены семьи, не имеющие такого права, с иском в суд о принудительном обмене обращаться не могут.
Обмен кооперативной квартиры допускается при условии приема в члены кооператива лица, вселяющегося в связи с обменом в указанный дом. По законодательству, как уже отмечалось, лицо, вступающее в кооператив в связи с обменом, имеет на то преимущественное перед всеми другими лицами право. При отказе приема в кооператив такого лица спор разрешается только в судебном порядке.
Обмен квартирами между членами одного и того же ЖСК производится по решению общего собрания. В случае возражения общего собрания спор также подведомствен суду.
Соглашение об обмене во всех указанных выше случаях вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых местными органами исполнительной власти.
При обмене государственной квартиры на кооперативную лицо, вступающее в кооператив в связи с обменом, обязано внести на счет кооператива паевой взнос, соразмерный размеру паенакопления выбывшего члена кооператива. Невыполнение этого требования является основанием для признания обмена недействительным. Исключение составляет обмен между близкими родственниками, к которым в данном случае закон относит родителей, детей, деда, бабку, родных братьев и сестер.
Общее собрание членов кооператива может отказать в обмене квартир в доме одного и того же кооператива или в приеме в члены кооператива лица, вступающего в него в связи с обменом, а местные органы исполнительной власти - в выдаче ордера при наличии тех же условий, при которых не допускается обмен в домах государственного или общественного жилищного фонда. Эти условия были рассмотрены нами ранее.
- Какими правами пользуются члены семьи члена жилищно-строительного кооператива?
В соответствии с ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса члены семьи, вселившиеся в кооперативную квартиру вместе с членом кооператива и проживающие там, имеют равное с ним право пользования этой квартирой. Это относится и к лицам, позднее вселившимся в установленном порядке, если при их вселении не было заключено другое соглашение о порядке пользования помещениями.
При временном отсутствии члена семьи кооператива, которому принадлежит право на часть паенакопления, за ним сохраняется жилое помещение независимо от причин и срока отсутствия.
Этот член семьи может быть признан утратившим право на жилое помещение только в случае выбытия на другое постоянное место жительства.
При временном отсутствии других членов семьи члена кооператива право пользования жильем за ними сохраняется в порядке, установленном для домов государственного или общественного жилищного фонда.
Член семьи, в том числе и не имеющий права на часть паенакопления, имеет право обменять приходящуюся на его долю часть жилой площади при варианте так называемого "семейного" обмена (когда въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи).
Член кооператива может произвести обмен, а также сдать квартиру (часть квартиры) внаем только с согласия членов семьи. Их согласие требуется и для вселения членов кооператива в квартиру своего супруга, детей (кроме несовершеннолетних), родителей, других лиц. Таким образом, права членов кооператива в известной мере ограничены правомочиями проживающих с ними членов семьи.
Однако, в отличие от члена кооператива, кроме супруга, которому принадлежит право на часть паенакопления, члены семьи не вправе требовать раздела помещения, сдачи внаем, а также вселения других лиц, за исключением несовершеннолетних детей.
Член кооператива имеет право в установленном порядке передать свой пай кому-либо из постоянно проживающих с ним членов семьи. Это лицо пользуется преимуществом перед всеми другими лицами на вступление в данный кооператив.
Со смертью члена кооператива открывается наследство. При этом следует иметь в виду, что к наследникам переходит не квартира, а пай умершего. Кооперативная квартира, если член кооператива не внес за нее полностью паевой взнос, не является его собственностью и поэтому не выступает в качестве объекта наследования. Наследники, пользовавшиеся квартирой при жизни наследодателя и вселившиеся в квартиру в установленном порядке, сохраняют право дальнейшего пользования ею. Необходимым условием для этого есть вступление в члены кооператива.
- Допускается ли раздел кооперативной квартиры?
В отличие от домов государственного жилищного фонда, раздел квартиры в доме ЖСК допускается, согласно ст. 146 Жилищного кодекса, только между супругами и только в случае расторжения брака между ними, при условии, что пай является совместной собственностью супругов и каждому из них возможно выделить изолированное помещение.
Для того, чтобы разобраться в юридических тонкостях сложного вопроса раздела кооперативной квартиры между бывшими супругами, необходимо четко уяснить значение понятий "пай" и "паенакопление".