Но самое главное — богатые никогда не продают качественные активы. Возьмем, к примеру, твой самый первый дом — тот, что ты продал. Ты получил за него хорошую цену?
Конечно, на 35 % больше того, что я заплатил за него,— ответил я.
А сколько ты выручил после всех расходов?
Тоже неплохо: получил 20 % прибыли.
Действительно, неплохая прибыль. Однако скажи мне вот что: сколько домов ты бы купил и продал за последние пару лет?
Я задумался.
Около пятидесяти.
Это много. А что бы было, если бы ты оставил всю эту недвижимость у себя?
Ну, для начала я не получил бы той прибыли, которая мне досталась после продажи,— отвечал я, защищая свою позицию.
Это верно, но подумай вот о чем: сколько из всех этих домов стоило бы придержать? Иными словами, сколько из них было покупками высшего сорта?
Э-э… почти все, я думаю.
А сколько времени ты занимался поисками этих домов?
На этот вопрос я знал ответ.
— Долго!
Последние три года я посвящал поискам недвижимости каждые четверг и субботу, выводя из терпения десятки агентов по недвижимости, ползая вдоль стен с измерительной рулеткой, забираясь под фундамент с фонарем, отворачивая краны и спуская воду в унитазах, добиваясь скидки на переговорах и делая заявки на аукционах, после чего начинался ремонт — сдирание старых обоев, покраска, полировка. Затем следовал поиск покупателя и продажа…
Теперь я подумал, что это была тяжелая работа. Сначала надо было найти дом, потом поднять его стоимость.
— Так вот,— продолжил он,— представь, что ты потратил это время на накопление. Сколько домов из тех, что ты продал, ты мог бы оставить у себя, как ты думаешь?
Я пожал плечами.
Наверно, треть.
Значит, по твоим подсчетам, ты мог бы оставить треть, а? Так, если эти 17 домов стоили в среднем по 200 000 долларов каждый, а они выросли в цене на 10 % в год, ты бы получил маржу 1125 000 долларов. Иными словами: к настоящему моменту ты бы стал миллионером. Не было ли это одной из твоих целей?
Гм… да,— промямлил я. Порка, как всегда, заслуженная.
— А сколько же ты на самом деле сделал, покупая и продавая все эти дома?
Мне нужно было все подсчитать, и ответ удивил и смутил меня. После того как я оплатил все расходы, почтовые сборы, комиссионные агентам, рекламу, услуги юристов, ремонт и налоги, сумма нетто составила чуть больше 250 000 долл. Тогда это показалось мне много, однако расходы поглотили немалую долю моих прибылей, в особенности эти проклятые налоги.
Таким образом,— подвел итог мой богатый друг, тоном который, как я, знал предвещал очередной урок,— ты не только купил и продал недвижимости на 10 миллионов долларов и сделал на этом только 2,5 % прибыли, ты еще и отказался от трети этой потенциальной недвижимости, продав все дома и не придержав ни одного.
Гм… наверно, так.
И где теперь эти деньги?
Не знаю.
Вот именно,— сказал он, подняв бровь -Качественные активы, которые держишь у себя долго, сделают тебя богатым. Неважно, насколько велик твой доход, но если ты не откладываешь на инвестирование какой-то его части, тебе не разбогатеть. Богатые люди заставляют свои деньги работать на них, как рабов, так что они сами не должны работать.
Научись жить на 70 % своих доходов. Остальное пусть работает на тебя. Если не можешь жить на 70 %, живи на 80. Не можешь жить на это, живи на 90. Если и с этими деньгами не можешь жить, ради Бога, живи на 99 %, но хотя бы 1 % откладывай на будущее, а в дальнейшем доведи до 70 %. Помни: ты поймешь, что стал богатым, когда доход, полученный от всех инвестиций, превысит твои затраты на все, что тебе нужно, все, что ты хочешь, чего страстно желаешь. В конечном счете ты будешь жить на мельчайшую частицу твоих доходов. Фактически ты не сможешь потратить то, что зарабатываешь.
Вот уж будет замечательно,— радовался я.— Мне хочется много потратить!
Если хочешь когда-нибудь стать богатым, тебе пора перестать продавать и начать накапливать.
Урок
Вы поймете, что разбогатели, когда доход от всех ваших инвестиций превышает ваши расходы. Научитесь жить на 70 % своих доходов, а остальное вкладывайте в накопление активов, цена которых со временем возрастет. Богатство происходит от накопления качественных активов, сохраненных в собственности в течение долгого времени.
ГЛАВА 20
Три ключевых элемента всех инвестиций
Мы находились в гараже механика, до того старом, что на ум сразу приходили фотографии первых автомобилей. Запаивая что-то под капотом классического «Астона Мартина» 1954 года выпуска, одного из автомобилей моего богатого друга, он бормотал что-то насчет «дурацких новых штучек».
Я никак не мог понять, почему мой богатый друг постоянно являлся сюда сам, хотя у него было столько людей, в том числе и шофер, который находился в его распоряжении целый день и присматривал за всеми его автомобилями — классическими или нет.
Я и представить себе не мог, что очередной урок инвестирования ожидает меня в виде какой-то замасленной обезьяны.
Оливер, можно тебя попросить показать моему юному другу твою вывеску?
Угу,— ответил механик, не поднимая взгляда от совершенно чистого, но, в общем, бездействующего мотора.
А может быть, мы тогда сами на нее взглянем? — сказал мой богатый друг тоном, судя по которому он предполагал получить положительный ответ.
— Угу,— промычал механик, прилаживая какую-то штуковину.
Мой богатый друг повел меня, лавируя между разбросанным по всему полу старым двигателем и частями подвески, к кабинету Оливера, где, среди старых фотографий кинозвезд, ровесниц механика, висела обтрепанная вывеска:
СКОРОСТЬ, КАЧЕСТВО, ЦЕНА -ВЫБИРАЙ ЛЮБЫЕ ДВА
— То же самое и с инвестированием,— сказал мой богатый друг.— Существует три элемента,
к которым нужно стремиться.
Рост — то есть актив со временем вырастет в цене.
Доход — то есть актив производит денежную прибыль в форме дивидендов, аренды или процентов.
И низкий уровень риска — то есть возможность потери денег невелика.
Все три элемента в одной инвестиции иметь невозможно практически никогда.
Если ты стремишься к большому росту, но низкому риску, тебе, по всей вероятности, придется пожертвовать доходом.
Если ты хочешь иметь высокий доход и низкий риск, тогда тебе, вероятно, придется пожертвовать ростом.
И наконец, если ты хочешь иметь и доход, и большой рост, тогда тебе придется согласиться с тем, что риск будет выше.
Инвестиций совсем без риска не существует. Чем выше прибыль, тем выше риск — это абсолютное условие. Тот, кто говорит тебе, что можно по-другому, лжет, однако это не значит, что тебе следует полностью отказаться от роста и дохода. Богатые люди знают, что есть способы хорошо инвестировать, так что показатели прибыльности будут выше среднего, и при этом управлять вполне приемлемым риском. Всегда есть способы управлять риском в инвестировании — просто нужно подновлять время от времени все, что знаешь и умеешь.
Люди постоянно пытаются поднять доходы или увеличить рост, и их здравый смысл отступает перед обещаниями больших прибылей. Есть много людей, делающих жульнические денежки на обещании красивых с фасада инвестиций и обещающих смехотворно высокие прибыли без всякого риска.
Богатые люди готовы пойти на некоторый риск, они вынуждены, но у них всегда предусмотрено управление риском. Они могут немного расширить область инвестирования, вложив часть денег в недвижимость, а часть в акции, предусматривая при этом небольшой фонд на случай чрезвычайных ситуаций. Они проверяют, чтобы акции, которые они покупают, были выпущены надежными компаниями, и отслеживают показатели этих компаний. Они могут сделать парочку более рискованных инвестиций, но всегда во что-то, что им понятно, и всегда только малую часть своих средств.