Расползание пригорода может стать менее затратным только в том случае, если интенсивность землепользования будет повышена. Если это случится, то нынешнее распространение города в пространстве окажется переходной стадией: между аграрной фазой использования земли и фазой настолько высокой плотности её использования, что это позволит содержать общественный транспорт, формировать жизнеспособные соседские сообщества, снизить зависимость от автомобиля и преодолеть нехватку доступного жилья[56]. Однако что за нажим может сделать интенсификацию разрастания пригородов не только возможной, но и необходимой? Такую силу не надо создавать искусственно. Она бы скорее всего оказалась ничуть не лучше, чем политика сдерживания квартирной платы, «красной черты» и сноса трущоб — то есть типичным социальным конструированием, результатом которого непременно становились рост бездомности и гибель сообществ.
К 2011 году людям первого поколения послевоенного беби-бума исполнится шестьдесят пять лет. Многие из тех, кого до тех пор не выбросит на обочину сокращение или банкротство корпораций или страсть реформированного управления к экономии любой ценой, предпочтут выйти на пенсию. В 2015 году родившиеся в 1950-м, который был пиком беби-бума, составят своего рода «цунами» кандидатов на пенсионный статус. За этим последуют ещё шесть лет «потопа». Многие, если не большинство, рассчитывают на превращение своей основной собственности — своих домов и участков — в комфортные семейные гнёзда или на обращение их в фонд образования (вернее, приобретения дипломов) для своих внуков[57].
Вполне возможно, что стоимость домов будет расти беспредельно. Это требует специального планирования. В марте 2003 года «Нью-Йорк таймс» цитировала Лайла Грэмли, в прошлом управляющего Федеральным резервным фондом. Он утверждал, что Алан Гринспен, председатель фонда, обладает возможностью снизить ставку по ипотеке на тридцать лет до 2,5 процента годовых и удерживать её на этом уровне. Журналист осторожно подчеркнул, что если такая политика будет длиться долго, она вызовет «волну приобретения и банковской перезакладки домов, которая толкнёт владельцев к тому, чтобы обращать свои дома в наличные деньги… Но такие лёгкие деньги не сделают ничего для оживления бизнеса». Другими словами, пузырь цен на жильё может надуваться ещё долгое время. Но даже если, как утверждает Грэмли, стоимость пустующих квартир в кондоминиумах растёт и в США, и в Канаде, а в Лондоне отмечено падение квартирной платы, всего этого не достаточно для того, чтобы сократить нехватку жилья для бедных. Скорее мы видим сигналы того, что спрос и предложение начинают сближаться. В любом случае, раньше или позже, этот пузырь лопнет, что неотвратимо случается со всеми пузырями спекулятивного характера, где давление не обеспечено соизмеримым ростом экономики в целом. Жилищный пузырь лопнет, будь то до или во время нарастания волны выходов на пенсию. И в целом ряде мест сила, движущая интенсификацию землепользования в пригородах, станет неодолимой. Когда владельцы пригородных домов и земли обнаружат, что их собственность более не в состоянии пассивным образом увеличивать их состояние и что её можно заставить активно работать, они несомненно отвергнут правила зонирования и прочие нынешние ограничения.
56
Небезынтересно, что в этом случае Джекобс фактически заново формирует аргументацию, которой широко пользовались советские «дезурбанисты» конца 20-х годов, концепция которых была в начале 30-х годов признана вредительской. Впрочем, в ту романтическую эпоху массовая автомобилизация трактовалась ими как один из атрибутов светлого будущего.
57
Следует отметить, что такая практика уже широко распространена в верхнем слое среднего класса. Продавая прежние дома, вышедшие на пенсию семейные пары переезжают в зоны наибольшей экологической привлекательности либо начинают своеобразную кочевую жизнь в комфортабельных мобильных домах. Однако необходимо подчеркнуть, что строительные фирмы с 1970-х годов стремятся возводить односемейные дома таким образом, чтобы срок их жизни не превышал 25–30 лет.