По договору купли-продажи ЗАО "Геракл" приобрело в собственность одно из зданий на территории ткацкой фабрики.
Продавец здания (фабрика) является собственником земельного участка, на котором расположено приобретенное здание. По поводу земельного участка, занятого зданием, в договоре купли-продажи ничего не сказано.
Согласно пункту 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если же договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Поскольку договором купли-продажи не определено передаваемое покупателю здания право на соответствующий земельный участок, то в соответствии с пунктом 2 статьи 552 ГК РФ к ЗАО "Геракл" переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята приобретенной недвижимостью и необходима для ее использования.
Эта часть составляет 1/5 площади земельного участка, на котором расположена ткацкая фабрика, следовательно, доля ЗАО "Геракл" в праве собственности на эту землю будет 20%. Право собственности ЗАО "Геракл" на эту землю зарегистрировано.
Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположена ткацкая фабрика, на 1 января 2006 года составляет 4 000 000 руб.
Налоговая база в отношении земельного участка, занятого приобретенной недвижимостью, составит для ЗАО "Геракл" 800 000 руб. (4 000 000 руб. х 20%).
Если приобретателями (покупателями) здания, сооружения или другой недвижимости выступают несколько лиц, налоговая база в отношении части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, для указанных лиц определяется пропорционально их доле в праве собственности (в площади) на указанную недвижимость (п.3 ст.392 НК РФ).
По договору купли-продажи ОАО "Адонис", ЗАО "Сфинкс" и ООО "Мельпомена" приобрели в собственность одно из сооружений на территории завода. ОАО "Адонис" на праве собственности принадлежит 50% сооружения, ЗАО "Сфинкс" — 40% и ООО "Мельпомена" — 10%.
Продавец сооружения (завод) является собственником земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость. По поводу земельного участка, занятого купленным сооружением, в договоре купли-продажи ничего не сказано.
Поскольку договором купли-продажи не определены передаваемые покупателям сооружения права на соответствующий земельный участок, то в соответствии с пунктом 2 статьи 552 ГК РФ к покупателям переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята приобретенной недвижимостью и необходима для ее использования.
Указанная часть составляет 2/5 площади земельного участка, на котором расположен завод. Права собственности ОАО "Адонис", ЗАО "Сфинкс" и ООО "Мельпомена" на эту землю зарегистрированы в установленном порядке.
Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен завод, на 1 января 2006 года составляет 10 000 000 руб.
Налоговая база в отношении земельного участка, занятого приобретенной недвижимостью, для ОАО "Адонис" составит 2 000 000 руб. (10 000 000 руб. х 2/5 х 50%), для ЗАО "Сфинкс" — 1 600 000 руб. (10 000 000 руб. х 2/5 х 40%), для ООО "Мельпомена" — 400 000 руб. (10 000 000 руб. х 2/5 х 10%).
Налоговый и отчетный периоды
Налоговым периодом по земельному налогу признается календарный год (ст.393 НК РФ).
Отчетными периодами для налогоплательщиков — организаций и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, признаются I квартал, полугодие и 9 месяцев календарного года.
При установлении налога местные власти вправе не устанавливать отчетный период.
Налоговые ставки
Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3% кадастровой стоимости в отношении земельных участков:
— отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;
— занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;
— предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства.
В отношении прочих земельных участков налоговые ставки не могут превышать 1,5% их кадастровой стоимости (п.1 ст.394 НК РФ).
Следует иметь в виду, что пункт 2 статьи 394 НК РФ допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.
В Москве, например, согласно статье 2 Закона N 74 налоговые ставки установлены в следующих размерах:
— 0,3% — в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в городе Москве и используемых для сельскохозяйственного производства, а также земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
— 0,1% — в отношении земельных участков, занятых автостоянками для долговременного хранения индивидуального автотранспорта и многоэтажными гаражами-стоянками, жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;
— 1,5% — в отношении прочих земельных участков.
Льготы
По сравнению с Законом N 1738-1 перечень льгот по земельному налогу заметно изменился, а их количество сократилось. На сегодняшний день согласно статье 395 главы 31 НК РФ от налогообложения освобождаются:
— организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Минюста России — в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций;
— религиозные организации — в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения;
— общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%, — в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности;
— организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов указанных выше общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда — не менее 25%, — в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005г. N 223), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг);