Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п.3 ст.552 ГК РФ).
Согласно действующему законодательству (гражданскому и земельному) сегодня в общее понятие "права пользования земельным участком" входят следующие виды прав:
— право постоянного (бессрочного) пользования (ст.216 ГК РФ и ст.20 ЗК РФ);
— право ограниченного пользования чужим земельным участком — сервитут (ст.216 ГК РФ и ст.23 ЗК РФ);
— право аренды земельного участка (ст.22 и ст.25 ЗК РФ);
— право безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст.24 и ст.25 ЗК РФ).
Очевидно, что при переходе права собственности на здание (сооружение) к приобретателю переходят не все перечисленные выше права на землю, а только то право, которым обладал продавец здания. Причем такое право переходит только на ту часть земельного участка, которая занята постройками и необходима для их использования (определяется на основании градостроительных, санитарных, противопожарных и прочих норм и правил).
Это означает, что к новому собственнику здания переходит не какое-то абстрактное "право пользования", а только тот вид права на соответствующую часть земельного участка, который был зарегистрирован прежним правообладателем.
Если прежний собственник здания не зарегистрировал в установленном порядке права на земельный участок, то к его новому собственнику, по мнению автора, никакие права на землю вообще не переходят.
Исходя из изложенного можно сделать вывод, что в случае, когда у юридического или физического лица отсутствует документ, удостоверяющий право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного срочного пользования или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, такое лицо не является плательщиком земельного налога.
Кстати, в отношении налогоплательщиков, которые уплачивают земельный налог по правилам главы 31 НК РФ, фискальные органы более лояльны. Как уже отмечалось, в письме ФНС России от 29 апреля 2005 года N 21-4-04/154@ "О земельном налоге" сообщается, что земельный налог уплачивается по тем земельным участкам, в отношении которых на организации и физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей, зарегистрированы права, указанные в пункте 1 статьи 388 НК РФ. Следовательно, обязанность по уплате земельного налога организациями и физическими лицами, включая индивидуальных предпринимателей, возникает с момента государственной регистрации права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения на земельные участки. Об этом же говорится и в письме Минфина России от 25 мая 2005 года N 03-06-02-04/33.
До момента государственной регистрации указанных прав плательщиком земельного налога остается прежний правообладатель, подчеркивается в письме Минфина России от 10 июня 2005 года N 03-06-02-04/41.
Если право собственности, право пожизненно наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками переходит от одного плательщика налога к другому в течение года, земельный налог исчисляется и предъявляется к уплате:
— прежнему собственнику земли, землевладельцу, землепользователю — с 1 января этого года до месяца, в котором он утратил право на земельный участок (включая этот месяц);
— новому собственнику — начиная с месяца, следующего за месяцем возникновения права на земельный участок.
Об этом сказано в статье 17 Закона N 1738-1 и пункте 9 Инструкции МНС России от 21 февраля 2000 года N 56 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за землю".
Согласно свидетельству о государственной регистрации право собственности на земельный участок перешло ООО "Афродита" 5 апреля 2005 года. В период до 5 апреля 2005 года правом собственности на этот земельный участок обладало ЗАО "Артемида".
Земельный налог ООО "Афродита" уплачивает не за весь 2005 год, а только за период май-декабрь 2005 года из расчета 8/12 от годовой суммы налога. За период январь-апрель 2005 года налог уплачивает прежний собственник (ЗАО "Артемида") из расчета 4/12 годовой суммы налога.
Что касается арендаторов земли, то они налог на землю не платят, поскольку в статье 1 Закона N 1738-1 четко определено, что ежегодным земельным налогом облагаются только собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. В связи с этим, например, за земельные участки, необходимые для обслуживания нежилых строений, предоставленных в пользование юридическим лицам по договорам аренды, земельный налог взимается с арендодателя.
И еще. Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее ответственность, предусмотренную статьей 7.1 КоАП РФ.
К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 1 февраля 2005 года N 11301/04, после чего отменил штраф в размере 15 000 рублей, начисленный арендатору помещения столичным департаментом земельных ресурсов по статье 7.1 КоАП РФ за использование земли без документов.
Другими словами, арендатор нежилого помещения не обязан оформлять право на часть земельного участка, занятого зданием, где находятся арендуемые им площади.
Исчисление и уплата налога
Налоговой базой по земельному налогу является площадь земельного участка. В облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны объектов, технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим юридическим лицам и гражданам (ст.8 Закона N 1738-1).
Данные о площади занимаемого земельного участка, на основании которых исчисляется плата за землю, отражены в свидетельстве о государственной регистрации.
Налог за городские (поселковые) земли устанавливается на основе средних ставок согласно Приложению N 2 (таблицы 1, 2 и 3) к Закону N 1738-1 (за исключением земель сельскохозяйственного использования, занятых личным подсобным хозяйством и жилищным фондом, дачными и садовыми участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, для которых установлен иной порядок исчисления налога).
Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год по ставкам, установленным в Законе N 1738-1 с учетом ежегодных корректировок (коэффициентов).
Действующие в 2004 году размеры ставок земельного налога, за исключением налога на земли сельскохозяйственного назначения, применяются в 2005 году с коэффициентом 1,1 (ст.4 Закона N 141-ФЗ), то есть по ставке — 62,72 копейки за один квадратный метр (в 2004 году ставка равнялась 57,02 копейки за один квадратный метр).
По этому поводу Минфин России в своем письме от 5 марта 2005 года N 03-06-02-02/15 отметил, что установленный на 2005 год коэффициент индексации 1,1 к ставкам земельного налога, действовавшим в 2004 году, не применяется только в отношении ставок земельного налога, установленных для земельных участков сельскохозяйственного назначения, определенных статьями 5 и 6 Закона РФ N 1738-1.