К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК, ЖК применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ст. 5 Закона о введении ЖК.
Впервые в ЖК предпринята попытка четкого разграничения компетенции органов государственной власти РФ и субъектов РФ в области жилищных отношений. Данное разграничение должно учитываться при принятии указанными органами законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих эти отношения. Так, к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений относятся:
1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;
2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда РФ;
6) определение порядка предоставления жилых помещений указанного жилищного фонда гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом;
7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, правового положения их членов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах данных кооперативов;
9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, правового положения членов этих товариществ;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
12) признание в установленном порядке жилых помещений, входящих в жилищный фонд РФ, непригодными для проживания;
13) установление правил пользования жилыми помещениями;
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
17) осуществление контроля за использованием и сохранно — стью жилищного фонда РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
18) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений Конституцией, ЖК, другими федеральными законами (ст. 12 ЖК).
В соответствии со ст. 13 ЖК к компетенции органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений относятся:
1) государственный учет жилищного фонда субъекта РФ;
2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ;
3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений в жилищном фонде субъекта РФ;
5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта РФ категориям граждан жилых помещений в жилищном фонде субъекта РФ;
6) признание в установленном порядке жилых помещений, входящих в жилищный фонд субъекта РФ, непригодными для проживания;
7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
9) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений Конституцией, ЖК, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти РФ, органов местного самоуправления.
Как видно, понятием компетенции в данном случае охватывается не только издание законов и иных нормативных правовых актов, но и деятельность в сфере жилищных отношений, осуществляемая в соответствии с жилищными нормами.
ЖК определил также компетенцию органов местного самоуправления в области жилищных отношений:
1) учет муниципального жилищного фонда;
2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;
7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
9.1) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;
10) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией, ЖК, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ (ст. 14).
2.2. Значение Конституции для жилищного законодательства. Федеральные законы и иные нормативные правовые акты как источники жилищного права
Конституция является базовым нормативным актом всего российского законодательства, включая жилищное. Согласно ч. 1 ст. 15 Конституции она имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории РФ; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции.
Применительно к жилищному праву могут быть выделены системообразующие законы, кчислу которых относятся Конституция, ЖК. Вокруг этих законов формируется все остальное жилищное законодательство, в состав которого входят не только федеральные законы, но и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (ч. 2 ст. 76 Конституции).
Конституция содержит ряд положений, определяющих основы правового регулирования жилищных отношений. Такие положения закреплены, в частности, нормами о праве на жилище, защите этого права и обеспечении его реализации (ст. 40), неприкосновенности жилища (ст. 25), свободе выбора места жительства (ст. 27). Помимо норм, имеющих непосредственное отношение к жилищной сфере, в Конституции имеются нормы общего характера, также затрагивающие эту сферу. Поскольку в настоящее время весьма значительную часть жилищного фонда России составляет частный жилищный фонд, большое значение для обеспечения права граждан на жилище имеет принцип неприкосновенности частной собственности, который вытекает из положений ст. 35 Конституции: «Право частной собственности охраняется законом» (ч. 1); «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения» (ч. 3). Тем самым обеспечивается возможность стабильного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения гражданами-собственниками жилых помещений в соответствии с их назначением (ст. 288 ГК), а членам их семей — возможность пользования этими помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК).