Почти семь лет прошло с того момента, как был введен в действие (1 марта 2005 г.) основной нормативный правовой акт жилищного законодательства — Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ). За это время на федеральном уровне были приняты подзаконные акты, на региональном и местном уровне введены в действие документы, принятые в соответствии и в развитие ЖК РФ. Из последних крупных изменений в Кодекс следует выделить изменения, внесенные Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Восьмое издание подготовлено с привлечением актов федерального и регионального законодательства, документов органов местного самоуправления, документов судебных органов с учетом Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Двадцать лет назад в России началась приватизация государственных и муниципальных жилищных фондов, срок для акта переходного периода достаточно большой. В настоящем издании анализируются нормы соответствующего Закона о приватизации жилищного фонда и судебная практика высших судебных органов.
Октябрь 2011 г.
Жилищный вопрос в нашей стране давно уже стал притчей во языцех, о чем неоднократно упоминали классики русской литературы. В чем же причина того, что жилищный вопрос так «испортил» россиян, в то время как в других странах такой феномен почти неизвестен?
Думается, что одна из причин состояла в том, что существовавшее ранее законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов, принятых в разное время разными ведомствами. Это создавало почву для произвола и злоупотреблений чиновников, влиявших на решения о выделении бесплатного жилья конкретным гражданам. Не случайно, что на рубеже веков резко возросло число преступлений, в том числе и особо тяжких, в сфере оборота жилья. Системные кодифицированные Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик[1] и Жилищный кодекс РСФСР[2] фактически не действовали.
В итоге у граждан возникало ощущение несправедливости и безнадежности. Им трудно было рассчитывать на обретение нормальных жилищных и бытовых условий в будущем.
Гражданский кодекс Российской Федерации[3] (далее — ГК РФ), уже учитывавший глубокие изменения социально-экономических отношений в нашей стране, урегулировал отношения, связанные и с правом собственности на жилые помещения, и с договором найма жилого помещения. Однако в целом жилищное законодательство к концу XX в. все еще не было упорядочено. Было ясно, что назрела необходимость новой (второй) кодификации жилищного законодательства, которая наконец-таки упорядочила бы регулирование жилищных отношений.
Новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г., опубликован в «Российской газете» 12 января 2005 г.[4].
Принятие ЖК РФ отнюдь не сопровождалось приветственными возгласами и всеобщим одобрением. Кроме содержательной критики нового документа возник ряд мифов, весьма далеких от реальности. Не все судебные и правоохранительные органы смогли быстро освоить новое жилищное законодательство, что порой приводило к неприятным казусам вроде признания судами детей разведенного собственника бывшими членами семьи. Осуществлявшийся постоянный мониторинг введения в действие ЖК РФ позволил внести в него некоторые коррективы путем ряда поправок.
С момента принятия ЖК РФ прошло уже почти семь лет, и можно спокойно делать первые выводы об адекватности принятого документа реалиям нашего времени. Представляется, что главная цель кодификации жилищного права — создание четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства — достигнута. Снизилась преступность в сфере рыночного оборота жилья, права собственников жилья юридически защищены, четко определены права и обязанности нанимателей жилья, в том числе и социального.
Данная работа представляет собой попытку подробно рассмотреть отношения, в центре которых находится такой специфический объект, как жилое помещение. В ней проведен анализ действующего, преимущественно гражданского и жилищного, законодательства, кратко описано развитие наиболее важных институтов жилищного права, рассмотрена судебная практика, в том числе и самая недавняя, Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, арбитражных судов и судов общей юрисдикции.