В отношении жилых помещений участниками гражданских правоотношений могут совершаться любые действия, не противоречащие российскому законодательству. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается своим жильем в соответствии с его назначением. Он может свой дом или квартиру продать, подарить, завещать, отдать в залог или распорядиться ими иным образом. В данном случае следует отметить еще одну особенность жилых помещений и отличие их от иного объекта недвижимости: в отношении жилых помещений установлен особый правовой статус – не допускается совершать действия (или бездействие) влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения. Особый правовой режим жилых помещений связан с высокой значимостью жилья. Поэтому санкции за подобные деяния законодатель предусматривает серьезные – лишение права собственности на жилое помещение.
Аналогичное требование предъявляется и к гражданам, проживающим в жилых помещениях, предоставленных им по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде. Такие помещения находятся у них на праве бессрочного владения и пользования, поэтому в случае нарушения ими законодательства такие граждане лишаются права пользования жилым помещением, то есть с ними расторгается договор социального найма.
Законодатель признает жилыми только изолированные помещения, то есть такие помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнаты. При этом комната не перестает считаться жилым помещением, если она является проходной (объединена с другим помещением общим входом), но в этом случае она не может являться самостоятельным объектом жилищных прав, например, сдаваться в наем.
На принадлежность жилых помещений к недвижимому имуществу указывает ст. 130 ГК РФ. Это недвижимые вещи, прочно связанные с землей. Такие объекты невозможно переместить без нанесения им несоразмерного ущерба.
В целях недопущения воздействия на граждан вредных факторов в среде их обитания при планировке и застройке объектов жилищного фонда должны соблюдаться санитарные правила и нормы. Утверждение норм проектирования и проектной документации при строительстве жилых помещений, их реконструкции, техническом перевооружении, ликвидации, предоставление земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускаются при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам. Данные правила сформулированы в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания.
Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.
Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти Российской Федерации и ее субъектов, а также органами местного самоуправления. Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в указанном Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а многоквартирный дом – аварийным и подлежащим сносу.