11. Понятие жилищного фонда и жилищной сферы
Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. В качестве критерия классификации жилищного фонда указываются формы собственности на жилые помещения. С учетом положений от. 8 Конституции РФ и п. 1 от. 212 ГК РФ законодатель подразделяет жилищный фонд на частный, государственный и муниципальный.
Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 1,2 от. 209 ГК РФ).
Государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для всей страны системе. Задачей учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства и т. д. Порядок осуществления государственного учета был установлен Положением о государственном учете жилищного фонда в РФ (утв. постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301). Источником правового регулирования является также Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г N2921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (с изм. и доп. от 19 марта 2005 г.).
Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по поддержанию жилых помещений.
Технический учет предполагает техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда, мониторинг технического состояния жилых помещений, оценку и переоценку жилых помещений, в том числе для целей налогообложения, и другую деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Жилищная сфера — область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружения из элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
Недвижимость в жилищной сфере — недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.12. Понятие жилых и нежилых помещений. Порядок перевода жилых помещений в нежилые
Жилым признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, и пригодное для постоянного проживания граждан. А нежилое помещение — такое же помещение, но не пригодное для проживания граждан. Это различные постройки, строения, сооружения хозяйственного и иного вспомогательного назначения.
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, его часть;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилой дом — индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения нужд проживающих.
Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного характера.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве непосредственного проживания граждан. Допускается использование жилых помещений для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется с учетом требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ; если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами третьих лиц. Перевод квартиры в нежилое помещение допускается только, если она находится на 1 этаже многоквартирного дома либо выше 1 этажа, но если под квартирой расположены нежилые помещения. Перевод осуществляет органом местного самоуправления.