1. Ст. 159 ЖК є спеціальною щодо ст. 158 ЖК у питанні визначення предмета та строків договору найму житла.
Предметом договору найму може бути лише приміщення, придатне для постійного проживання в ньому. Приміщення, які не призначені для проживання (підвал, коридор, комора, горище тощо) можуть виступати предметом договору найму лише як доповнення до житлових приміщень, які вони обслуговують. Ч. 3 ст. 812 ЦК України уточнює, що наймач житла у багатоквартирному житловому будинку автоматично набуває також право користування майном, що обслуговує будинок.
Предмет договору найму у приватному житловому фонді згідно з ЖК УРСР є ширшим, ніж в будинках державного та громадського житлового фонду, де у найм може передаватися лише ізольоване житлове приміщення (ч. 1 ст. 63 ЖК). Водночас приватний власник може передавати у користування також неізольоване житлове приміщення, під яким розуміється кімната, яка не має самостійного виходу до підсобних приміщень - кухні, коридору тощо.
У тимчасове оплатне користування наймодавець може передавати квартиру або будинок в цілому або їх частину (ч. 1 ст. 812 ЦК). Необхідним елементом договору в будь-якому випадку виступає право наймача на користування житловими приміщеннями, тобто кімнатами, кімнатою або частиною кімнати.
2. Незважаючи на посилання у ч. 2 ст. 158 ЖК УРСР на те, що договір найму має містити вказівку на його строк, ч. 2 ст. 159 ЖК свідчить про те, що договір може бути як строковим, так і безстроковим. Цією ознакою договір найму приватного житла відрізняється від найму житла у будинках державного та громадського житлового фонду, який є безстроковим (ч. 1 ст. 9 ЖК).
Разом з тим, як випливає із змісту ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 821 ЦК навіть якщо сторони при укладенні договору не погодили строк найму, договір вважатиметься строковим, а його строк становитиме п'ять років.
Стаття 160. Права і обов'язки членів сім'ї наймача жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові
Члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму. Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із зазначеного договору.
1. За ст. 160 ЖК УРСР члени сім'ї наймача мають рівний з останнім обсяг прав та обов'язків, які випливають з договору найму житла, а також, у разі досягнення повноліття, несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями.
З цього слідує, що члени сім'ї наймача згідно з ЖК мають право на постійне проживання разом з ним у квартирі (будинку), що є предметом договору найму, та користуватися цим житлом. При цьому це право за ЖК розуміється як таке, що виникає у них автоматично, негайно з укладенням наймачем договору. Водночас таке регулювання зазначеного питання не може не порушувати права наймодавця, який може і не мати наміру дозволяти проживання у належному йому житлі інших осіб, коло яких заздалегідь не визначене і може постійно змінюватись у зв'язку з укладенням шлюбу наймачем, народженням у наймача дітей тощо.
З цих міркувань доцільніше застосовувати норму ч. 1 ст. 816 ЦК, яка свідчить про те, що у договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Така вказівка у договорі вірно орієнтуватиме сторін і в першу чергу наймодавця і дозволить їм чіткіше визначити умови договору. Зокрема, слід очікувати, що розмір плати за користування житлом кількома особами - членами сім'ї наймача - буде більшим, ніж при користуванні цим житлом лише однієї особи-наймача.
2. Варто відзначити більшу далекоглядність позиції ЦК порівняно із ЖК і у питанні правового статусу членів сім'ї наймача. Якщо за ЖК члени сім'ї наймача користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму, то згідно з ч. 1 ст. 816 ЦК особи, які проживають разом з наймачем, мають рівні з ним права та обов'язки щодо користування житлом (причому можливість визначати самостійний статус таких осіб згідно з ч. 2 ст. 821 ЦК існує тільки у випадках укладення договору найму житла на один рік і більше). Редакція норми ЦК є більш вдалою, оскільки коло прав та обов'язків членів сім'ї є завжди вужчим, ніж обсяг прав наймача за рахунок відсутності у перших прав вимагати від наймодавця розірвання договору (ч. 1 ст. 167 ЖК, ч. 1 ст. 825 ЦК), на вселення у житло інших осіб (ч. 1 ст. 161 ЖК, ч. 1 ст. 818 ЦК), на укладення договору піднайму (ч. 1 ст. 823 ЦК), на переважне укладення договору найму житла на новий строк, а також на переважне право щодо придбання житла у разі його продажу (ст. 822 ЦК); відсутності обов'язку вносити плату за користування житлом і плату за комунальні послуги (ч. 3 ст. 162 ЖК, ч. 3 ст. 815, ч. 3 ст. 820 ЦК).