За контекстом ст. 165 ЖК виселення на час капітального ремонту стосується не тільки наймача, але й членів його сім'ї (ст. 161 ЖК), а також тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК).
3. Здійснення капітального ремонту житла є правом і водночас обов'язком власника житла - щодо житлового будинку або організації, на балансі якої перебуває багатоквартирний будинок - щодо квартири, відтак наймач не має правових підстав для оскарження рішення про проведення капітального ремонту. Тому капітальний ремонт безумовною підставою для виселення.
Разом з тим слід мати на увазі, що за змістом ч. 2 ст. 819 ЦК обов'язок щодо здійснення капітального ремонту за договором може бути покладений на наймача (це може стосуватися винятково одноквартирних жилих будинків, оскільки ремонт квартир у багатоквартирному будинку здійснюється не на підставі рішення власника квартири, а за рішенням виконкомів місцевих рад, інших органів та організацій, на балансі яких перебуває багатоквартирний жилий будинок). В останньому випадку рішення про те, чи залишається наймач проживати під час проведення ремонту залежить вже не від наймодавця, а від самого наймача.
На практиці підстава для виселення наймача, передбачена коментованою статтею, нерідко застосовується недобросовісним наймодавцем лише для того, щоб виселити наймача, а не з метою проведення капітального ремонту. У зв'язку з цим Пленум ВСУ у абзаці другому пункту 15 постанови "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" підкреслює, що "за позовами про виселення наймачів у зв'язку з капітальним ремонтом жилого будинку, належного громадянинові, слід перевіряти необхідність проведення капітального ремонту і реальну можливість власника приступити до нього (наприклад, наявність коштів, матеріалів), а також з'ясовувати час, протягом якого можливо виконати ремонтні роботи".
Відповідно, якщо виселення наймача під приводом капітального ремонту було здійснене без мети досягнення правових наслідків, перший має право, а головне - підстави у судовому порядку вимагати визнання за ним права на користування житлом та вселення.
4. Вказівка ЖК на зобов'язання власника-наймодавця після закінчення ремонту надати наймачеві займане ним раніше або рівноцінне житлове приміщення має розглядатися з урахуванням норм договірного законодавства, в тому числі законодавства, яке регулює правовідносини найму (оренди) житла, із змісту яких чітко випливає, що наймодавець зобов'язаний надавати житло наймачеві для проживання протягом строку, визначеного договором (автоматичне продовження договору найму (оренди) житла передбачено ч. 1 ст. 822 ЦК). Здійснення капітального ремонту житла не призводить до зупинення перебігу строку дії договору, тому після закінчення капітального ремонту наймодавець буде зобов'язаний надати житло для подальшого проживання наймачеві лише якщо строк дії договору не закінчився.
Стаття 166. Зміна договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові
Договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця, за винятком випадків вселення батьками своїх неповнолітніх дітей (частина перша статті 161), а також надання наймачеві після закінчення капітального ремонту будинку (квартири) іншого жилого приміщення (частина третя статті 165).
У разі смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення права і обов'язки за договором найму здійснюють члени його сім'ї.
1. Як і будь-який цивільно-правовий договір, договір найму приватного житла може бути змінений лише за згодою сторін. Коментована стаття в першу чергу підкреслює неможливість односторонньої зміни договору наймодавцем без згоди наймача, однак аналогічне право існує і щодо неможливості односторонньої зміни договору наймачем без згоди наймодавця.
Водночас ЖК встановлює нетипове для регулювання договірних відносин правило, за яким для зміни договору потрібна не лише згода його сторони-наймача, але й згода членів його сім'ї. Слід зробити переконливе припущення, що мова йде про згоду тих членів сім'ї, які мають повну цивільну дієздатність (ст. 34 ЦК). Згода неповнолітніх та осіб з обмеженою дієздатністю засвідчується їх батьками (усиновлювачами) або піклувальниками (ч. 2 ст. 32, ч. 3 ст. 37 ЦК), згода від імені малолітніх надається їх батьками (усиновлювачами) або опікунами (ч. 1, 2 ст. 177 СК, ч. 1, 2 ст. 242, ч. 3 ст. 41 ЦК).