Полотенцесушители установлены в ванных комнатах. С первого взгляда кажется, что они обслуживают только конкретную квартиру, поэтому общедомовым имуществом не являются. Ведь к общедомовому относится только имущество, которое обслуживает больше одной квартиры в доме (ст. 36 ЖК РФ).
Однако в судебной практике получила распространение совсем другая позиция: полотенцесушитель — это общедомовое имущество, так как он является составной частью общедомовой системы отопления (см. например Решение Арбитражного Суда Новосибирской области от 20.04.2015 № А45—1845/2015).
Следовательно, платить за содержание полотенцесушителя в вашей квартире обязаны собственники всех квартир в доме. Обслуживание и замена полотенцесушителя — это обязанность управляющей организации, которая получает от собственников плату за содержание общедомового имущества.
Обратите внимание, что в некоторых случаях суды полагают, что полотенцесушители общим имуществом не являются. Данный вывод основывается на Определении ВС РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09—725. Этот вывод правомерен в случае, если полотенцесушитель имеет отключающие устройства.
12. Относятся ли балконы к общему имуществу дома?
Кто должен ремонтировать балкон? Этот вопрос появляется у многих собственников. Как правило, балконы в старых домах очень сильно изношены. Кто должен их ремонтировать?
Элементы дома делятся на два типа: общее имущество и индивидуальное имущество собственников квартир. На первый взгляд балконы являются частью квартир, поэтому общим имуществом быть не могут. Ведь к общему имуществу дома относятся только элементы, которые обслуживают две и более квартиры (ст. 36 ЖК РФ).
Однако в судебной практике сделан вывод, что как балконные плиты, так и ограждающие конструкции балконов являются общедомовым имуществом (Решение Арбитражного суда от 05.12.2013 №А26—5118/2013, Решение Верховного Суда РФ от 09.11.2011 №ГКПИ11—1727, пример обратной ошибочной позиции см. Решение АС Новосибирской области от 02.12.2015 № А45—13270/2015). Позиция эта объясняется тем, что конструктивно балконные плиты и обеспечивают прочность перекрытий не только одной квартиры, но и других квартир в доме. В свою очередь ограждающие конструкции неразрывно связаны с балконными плитами.
Таким образом, балконы являются общедомововым имуществом и ремонтировать их должна управляющая организация. Однако есть у этой ситуации и обратная сторона.
Так как балконы — это общедомовое имущество, то порядок использования балконов может определять только общее собрание в доме (ст. 44 ЖК РФ). Другими словами, собственник квартиры не может самостоятельно и без решения общего собрания изменить конструкцию балкона, утеплить его, поменять фасад (Определение ВС РФ от 10.10.2017 № 18-КГ17—164).
13. Относятся ли оконные отливы к общему имуществу дома?
Оконные отливы часто приходят в негодность из-за плохих погодных условий. Может ли собственник квартиры потребовать ремонт от управляющей организации?
Ответ зависит от того относится ли оконный отлив к общедомовому имуществу. Управляющая организация обязана содержать и ремонтировать только общедомовое имущество. Все остальное имущество содержать должны собственники квартир сами.
К общему относят имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. К числу такого имущества относятся и конструктивные элементы дома, которые обеспечивают надежность и прочность здания. В судебной практике сделан вывод, что оконные отливы относятся к общедомовому имуществу (Постановление 13 ААС от 23.04.2015 №А56—67063/2014).
Поэтому собственники квартир могут требовать от управляющей организации ремонта оконных отливов. Если управляющая организация отказывается проводить ремонт, то необходимо обращаться в государственную жилищную инспекцию. По итогам проверки ГЖИ выдаст предписание управляющей организации, а если организация не выполнит предписание, то ее привлекут к административной ответственности.
14. В каком случае многоквартирный дом может быть признан жилым домом?
В некоторых случаях производится регистрация прекращения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и одновременная регистрация права общей долевой собственности на здание. По мнению Минэкономразвития РФ это не является основанием изменения статуса многоквартирного дома на статус жилого дома (Письмо от 17.12.2012 № ОГ-Д23—6469).