На страницах журнала «Современная архитектура» М. Я. Гинзбург поместил ряд теоретических статей. В отличие от работ первой половины 1920-х гг., посвященных в основном проблемам архитектурной композиции и стиля, в этих статьях главное внимание он уделяет социальным проблемам — новой организации быта, поискам новых типов зданий, вопросам внедрения типизации и индустриализации в строительство, выяснецию принципиального отличия советской архитектуры от архитектуры капиталистических стран и т. д.
В 1925—1928 гг. Гинзбург создал большое количество проектов, среди которых много конкурсных: Дом текстилей, Крытый рынок, Дом Оргаметалла, Дом Русгерторга, Дом Советов в Махачкале и др. Эти работы интересны как примеры поисков новых типов зданий, нового подхода к решению функциональных задач, применения современных конструкций и строительных материалов, использования новых средств художественной выразительности. Некоторые из этих проектов были осуществлены в натуре, как, например, Дом правительства в Алма-Ате. Однако наибольший интерес представляет работа М. Я. Гинзбурга в области жилищного строительства и градостроительства, которую он начинал в это время.
Социально-экономические задачи, выдвинутые партией и Советским правительством, требовали от архитекторов принципиально нового подхода к решению жилищной проблемы, поисков новых типов жилища, чтобы иметь возможность коренным образом улучшить условия жизни трудящихся.
Одним из первых зданий, с которых были начаты поиски новых типов рабочего жилища, был дом на Малой Бронной, 21, построенный в 1926 г. по проекту М. Я. Гинзбурга. В этом новом по внешнему облику пятиэтажном доме с лифтом были фактически впервые созданы экономичные двух-четырехкомнатные квартиры с современным уровнем благоустройства, которые явились прообразом для дальнейшего строительства квартир этого типа. Все квартиры дома имеют сквозное или угловое проветривание, оборудованы ваннами, газовыми шкафами, складной мебелью, мусоропроводом. На плоской крыше дома (с внутренними водостоками) устроен сад с цветником, в первом этаже— магазин, в подвале — прачечная и кладовые.
В 1926 г. журнал «Современная архитектура» объявил товарищеский конкурс на проект жилья нового типа. В созданном М. Я. Гинзбургом проекте дома-коммуны, как и в других подобных предложениях, предусматривалась организация быта жильцов в пределах одного здания наряду с сохранением индивидуальных квартир.
Позднее, анализируя проекты домов-коммун и отмечая их «абстрактную утопичность и ошибочную социальную сущность», М. Я. Гинзбург писал, что «эта первая постановка проблемы нового жилья, при всех своих ошибках и перегибах, подняла и разъяснила целый комплекс сложнейших вопросов, позволила на основе своего опыта уже решительно отбросить целый ряд ошибочных положений и тем самым облегчила дальнейшую работу по созданию новых типов жилья».
Большую роль в формировании творческих принципов Гинзбурга сыграла его пятилетняя работа (1928—1932 гг.) над проблемами массового жилища в государственных проектных органах (Стройкоме РСФСР, Госплане РСФСР и Гипрогоре РСФСР). Опыт этой работы, которая велась под руководством М. Я. Гинзбурга большим коллективом архитекторов, инженеров, экономистов и гигиенистов, был обобщен в сборнике «Типовые проекты, рекомендуемые к строительству на 1930 год» и подробно изложен М. Я. Гинзбургом в ряде статей и изданной в 1934 г. книге «Жилище». В этой книге он писал: «Во всех этапах нашей работы мы стремились ставить ее архитектурно, в том понимании этого слова, которое кажется нам наиболее правильным, т. е. взаимодействии социальных, технических и художественных проблем».
Работа над проблемой жилища включала в себя создание новых типов жилых домов, квартир и отдельных ячеек (в том числе двухэтажных), вопросы типизации и стандартизации жилищного строительства, использования новых материалов и индустриализации строительства, проблемы планировки жилых комплексов и районной планировки. Эта первая углубленная разработка проблемы жилищного строительства в советской архитектуре и до сих пор сохраняет свое практическое значение.
В ходе разработки нового типа жилья коллективом архитекторов под руководством М. Я. Гинзбурга были созданы экспериментальные проекты жилых домов так называемого переходного типа (то, что сейчас называется дома с обслуживанием).