Изменения, произошедшие в жизни кочевого общества, требовали создания стационарных центров, где сосредоточивался управленческий чиновничий аппарат, связанный со сбором налогов и дани, приемом многочисленных послов, ведением дипломатической переписки и т. п. Кочующая большую часть года по степи ставка хана не подходила для этих целей. В результате в монгольском обществе выделяется специфическая чиновничья прослойка, которая не кочует вместе с ханом, а оседает на постоянное жительство вокруг его стационарной зимней ставки. Таким образом, создается ядро оседлого населенного пункта, формирующееся вокруг дворца верховного правителя. Именно о такой схеме зарождения столицы Золотой Орды города Сарая свидетельствует и его название, которое переводится словом «дворец». Такое же название носила и вторая столица государства — Сарай ал-Джедид (Новый Дворец). Можно вспомнить и центр Крымского ханства Бахчисарай и город Сарайчик на Яике. Все эти населенные пункты возникали по одной схеме.
Концентрация богатого чиновничества и аристократии притягивала купечество, формируя постоянные базары и ярмарки, что увеличивало население нового города. Для строительства жилых и общественных зданий привлекались ремесленники и рабы, что содействовало дальнейшему росту населенного пункта. Наконец, росту городов в Золотой Орде способствовало принятие новой религии — мусульманства, так как развернулось возведение различных культовых сооружений и духовных школ. Да и само духовенство (причем не только мусульманское) составило заметную прослойку в городском населении.
Появление городов у монголов явилось следствием образования государства и формирования его внутренней политической и экономической структуры. При этом городская жизнь самым тесным образом увязывалась о интересами правительства, а сам город всегда выступал в роли проводника политики центральной власти и был одной из ее надежных опор. Больше того, существование городов было немыслимо без крепкой центральной Власти и ее ослабление стало одной из причин упадка оседлой жизни в Золотой Орде.
Градостроительство в Золотой Орде пережило несколько стадий. Наиболее ранняя из них, связанная с начальным периодом существования государства, характеризуется использованием монголами городов, существовавших до их появления в Европе и разрушенных во время нашествия 1236–1242 гг. Такие города были Восстановлены и использовались в качестве политических и торговых центров. Ярким примером в этом отношении может служить Великий Болгар, бывшая столица Волжской Болгарии. При хане Бату этот город какое-то время играл роль столицы государства (до основания Сарая) и именно здесь была начата чеканка золотоордынских монет. О торговой значимости города свидетельствует тот факт, что в нем побывали со своими товарами итальянцы, братья Поло. В 1246–1247 гг. Золотую Орду с запада на восток пересек Плано Карпини, который не встретил на своем пути в степях ни одного города или даже поселка. Но уже через шесть лет картина заметно изменилась, о чем свидетельствует другой путешественник — Гильом Рубрук, проделавший аналогичный путь. Его записки рисуют картину начала градостроительства в степях. На левом берегу Дона Рубрук побывал в поселке, населенном русскими (видимо, пленными), «которые перевозят на лодках послов и купцов». Поселок был построен по указанию самого хана Бату. Тут же ему сообщили о существовании другого поселка ниже по течению реки, «где послы переправляются в зимнее время». Следующим на пути монаха был поселок на берегу Волги, населенный русскими и мусульманами (вероятно, волжскими болгарами), на которых также возлагалась обязанность перевозить послов через реку. Наконец, этому же путешественнику принадлежит честь первому оповестить Европу о появлении новой столицы — города Сарая. Рубрук побывал здесь осенью 1254 г., но город был еще столь мал, что путешественник, кроме названия, не приводит о нем никаких сведений. Это позволяет предположить, что Сарай был основан ханом Бату примерно в 1250 г.
Заметное оживление градостроительства произошло при хане Берке, когда была предпринята попытка ввести в Золотой Орде мусульманство. В этот период города принимают классический «восточный» облик, застраиваясь монументальными зданиями мечетей, минаретов, медресе, караван-сараев и т. п. Для их возведения со всех сторон сгонялись ремесленники, которые приносили с собой апробированные веками архитектурные каноны и строительные приемы, испытанные строительные материалы и технологию их производства. Огромное число угнанных в рабство пленных позволило в сжатые сроки и с большим размахом осуществлять строительство. Однако четыре хана, правивших после Берке, не приняли мусульманства и не уделяли столь значительного внимания развитию имеющихся городов и закладке новых. Такая политика несомненно несколько замедлила рост городов, но остановить начавшийся процесс она уже была не в состоянии. Самого настоящего расцвета градостроительство и архитектура достигли при хане Узбеке и наследовавшем ему Джанибеке. В это время не только расширяется территория уже существовавших городов, но и возникает множество новых. Самым крупным из них был Сарай ал-Джедид, заложенный Узбеком в 30-х годах XIV в. и ставший впоследствии столицей государства. В некоторых источниках он называется Сарай Берке, из-за чего отдельные исследователи относят время его основания к правлению именно этого хана. Однако археологические исследования остатков этого города (Царевское городище) со всей определенностью свидетельствуют, что он возник в годы правления хана Узбека.