В соответствии с древним славянским и монгольским правовыми понятиями вся земля в независимом Московском государстве, кроме земли церкви, была собственностью Великого князя. Он был вправе как предоставлять любую нецерковную землю во владение за службу, так и отбирать ее. В соответствии с этим правом «с половины XV в. устанавливается правило, что все личные землевладельцы должны нести по земле воинскую повинность» (). Это правило распространялась и на наследственные владения бояр вотчины. Государь конфисковывал земли феодалов (чаще всего под предлогом нарушения условия службы — верности сюзерену), мог, предоставляя новые земли, отбирать старые, иными словами, перераспределять земельный фонд государства.
Перераспределение земельного фонда, использование его в качестве госбюджета, постепенно превратилось в одну из основных функций Московского государства, а единоличная собственность государя на землю (в то время основной вид собственности) стала экономической базой самовластья Государя, диктата государства над обществом — самодержавия. Но произошло это не сразу. В частности, полной самодержавности препятствовала экономическая независимость церкви.
В отличие от княжеского сменяемого владения, церковное владение землей, подтвержденное ханскими ярлыками, было связано не с той или иной конкретной личностью, а с церковью, как институтом. Согласно сложившейся практики можно было отнять землю у личности, но не у института. Возникла неопределенная ситуация: вроде бы церковная, как и любая другая земля должна была служить, но кому? Князю, Богу или людям? Этот вопрос принципиально не был решен. Решению препятствовала старая практика: при ханах церковь теоретически и большей части на деле не облагалось налогами и повинностями.
После падения Орды московские князья стремились покончить с ханскими привилегиями церкви. Борьба за единственную неподконтрольную государству собственность — церковную на первом этапе стала едва ли не главной целью государства. Если в Западной Европе между государством и церковью шла борьба за власть, то в Восточной — за собственность, конкретно, за собственность церкви. Не исключено, что церковь в то время сконцентрировала если не большую часть всей, то большую часть лучшей земли.
Известны тенденции в изменении пропорций основных землевладельцев на Руси. Вотчинные владения феодалов, за исключением московского князя, в течение всего XV в. сокращались, земли церкви росли, «черные» крестьянские земли также росли с ростом населения (до середины XVI в.) и осуществления крестьянами распашки лесной целины (до конца XV в.). Количественные соотношения не поддаются анализу.
Сколько кому тогда принадлежало земли в Северо-Восточной Руси доподлинно неизвестно. Иностранцы полагали, что церковь аккумулировала большую часть земель государства. Однако Готье считал, что известия Коллинза о том, что духовенство владело 2/3 пространства Московского государства, преувеличены. Оценки историков весьма приблизительны. По ним, монастыри владели от 1/5 до 1/3 всей земли, «черные» (независимые от феодалов и зависимые от Великого князя, т. е. государства) крестьяне также от 1/5 до 1/3, наследственные вотчины феодалов, включая домен московского князя 1/3-3/5.
Как утверждает В. О. Ключевский, «уже к половине XVI в. монастырское землевладение достигло обременительных для государства размеров. Один из англичан, бывших в то время в Москве писал…монахи владеют третьей частью всей земельной собственности в государстве… Английский посол Флетчер, приехавший в Москву в 1588 г., пишет, что русские монастыри сумели занять лучшие и приятнейшие места в государстве» ().
Хотя не ясны реальные соотношения землевладений, однако их можно оценить. Так, если брать по нижнему пределу, то теоретический «резерв» для испомещивания за счет черных и церковных земель составлял почти половину культивируемых площадей. Остальная земля была в руках феодалов. Качество пашни у черных крестьян и монастырей было разным: монастыри владели значительной частью плодородных старопахотных земель. Хорошая старопахотная земля означала не только более высокие и устойчивые урожаи, но и привязанность к ней крестьян, т. е. гарантию землевладельцев получения ренты и возможность востребовать с последних верную службу.
В отличие от феодальных (кроме владений Великого князя) церковные земли за счет пожертвований и освоения лесной целины только возрастали. Церковь была государством в государстве, имела свои интересы, отличные от интересов светской власти. «Наиболее известным монахом-политиком второй половины XIV в. был Сергий Радонежский. Общежительская реформа способствовала превращению возглавляемого им монастыря во внутренне сильную, независящую от частных лиц корпорацию… Знаменательно, что и сам Сергий, и его ученики выполняли только те поручения великого князя, которые не противоречили интересам церкви. Они были убежденными сторонниками сильной, не зависящей от московских князей или же других светских властей церковной организации, способной оказывать влияние на все стороны государственной жизни… Уже в середине 70-х гг. XIV в. становится очевидным назревание острого конфликта между великокняжеской властью и воинствующими церковниками» ().